注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

不执着财经博客

国内知名的财博 QQ446957993

 
 
 

日志

 
 
关于我

前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

网易考拉推荐

“建立城乡统一用地市场”有何深刻含义?  

2013-11-13 15:23:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

十八届三中全会于近日闭幕,在随后发布的公告中,人们广泛期盼的房地产调控政策只字未提。公报只是提出,建立城乡统一的建设用地市场,让广大农民平等参与现代化进程,赋予农民更多的财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,完善城镇化健康发展体制。

相较十七届三中全会提到的逐步建立城乡统一的建设用地市场,本届全会则少了“逐步”二字。这无疑彰显了本届政府对“建立城乡统一的建设用地市场”的迫切和决心。目前国有土地有偿使用的制度已经建立,而农村集体使用土地如何进入市场,如何加以有效管理,是推动新型城镇化建设的必经之路。

按照我国的土地管理制度,土地权属分为国有土地和农村集体土地两类。农村集体建设用地是指农民从事二、三产业及其居住生活的空间承载地,包括农村居住用地、农村公共服务及基础设施用地、村办及乡镇企业用地等,土地产权为农民集体所有。因此,现行法律严格限制了集体土地非农建设的使用范围,集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房,但不得出让、转让或出租集体土地使用权。

很多专家对此的解读是,中央这次提出既然具有二元结构的城乡用地市场统一,也就意味着城乡房产市场将统一,未来小产权房有望“扶正”。其实,早在此次三中全会召开之前,像北京、深圳这些具有大量小产权房的一线城市的房价已经被爆炒,也有很多人在小产权房上私自建造违章建筑,他们在豪赌小产权房转正的预期。

所谓小产权房并不是一个法律概念,它是民间长期对由乡政府、村委会颁发产权证或对无任何审批手续在集体土地上建设的房屋的习惯性称谓。其房子本身并没有问题,主要在于农村集体用地只能在内部流转,在集体土地上盖的房子也不能卖给有城市户口的人。正是小产权的因素,小产权房价格一般是周边商品房价格的1/3甚至1/2。

不过,笔者认为,“建立城乡统一的建设用地市场”被误解了,以为指小产权房也能入市,才导致最近某些城市的小产权房价飙升。从目前状况来看,建立城乡统一的土地供需市场已势在必行,但未必小产权房就能够得到转正。

首先,目前我国一二线城市商品房投资投机性泡沫过大,总体需大于供。新一届政府在当前经济形势还不稳固的情况下,对房地产调控的目标是求稳,希望通过增加保障房建设、房地产税扩围,来稳定房价泡沫,最终让一二线城市房地产泡沫达到软着陆的效果。在这种情况下,让小产权房转正,会使大量房源流向商品房市场,给房地产市场造成严重冲击。

 我国小产权房数量有多少?根据全国工商联调研得出的数据,从1995年到2010年,全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。  而非官方的数据更惊人,有统计数据甚至显示,目前全国小产权房总量或已超过70亿平方米,若按100平方米/套来计算,相当于全国就有7000万套的小产权房。如此惊人的小产权房数量,如果让其转正,房地产泡沫将瞬间崩溃。更何况,小产权房还有质量问题、违章搭建问题、转正时如何补缴税费等问题有待解决。

  其次,“建立城乡统一的建设用地市场”这句话的深意就是农民在出售土地时由市场来定价,这样土地的流转价格由供需双方构成的市场来定,从而避免了由地方政府廉价征地后,再高价抛售的弊端。当农民在流转土地之后,拿到了第一桶金,便可以在附近的城镇定居,真正成为市民。当农民手里有了钱后,内需消费就可以拉动,从而完成了经济结构的转型,达到可持续增长的目的,避免中国经济陷入可怕危局。所以,“建立城乡统一的建设用地市场”具有较高的战略意义,而绝不是小产权房转正那么简单。

最后,建立城乡统一的建设用地市场是规范土地市场的需要。我国自1987年进行土地使用制度改革以来,国有土地使用权逐步进入市场流转,国有土地有偿使用的制度已经建立。不过,集体建设用地自发地进入市场流转的现象普遍发生。但政府各部门对农村集体建设用地流转没有统一、规范的管理措施与办法,集体建设用地流转处于自发和无序状态,带来了很多问题。

由于缺乏规划指导和用地指标,使大量农村集体建设用地自发、盲目进入土地市场,造成违规项目不断出现,规划指标屡遭突破,建设用地供应总量很难有效控制,正常的土地市场秩序受到干扰。通过建立和实施严格规范的农村土地制度来规范集体建设用地交易行为,已成为今后加强农村土地管理工作的重要任务。

总之,“建立城乡统一的建设用地市场”是决策层深谋远虑的结果,具有较高的战略意义。其一,消除城乡土地市场二元结构后,能够增加农民财产性收入,更好的推动城镇化建议布局,从而使中国经济完成结构性调整,走出危局。其二,更好的规范建设用地市场,将农村集体建设用地流转更加规范化和有序管理。所以“建立城乡统一的建设用地市场”被部分专家误读成给“小产权房”转正显然有些哗众取庞的味道。

  评论这张
 
阅读(2055)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017