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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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新一届政府为啥对房价泡沫保持沉默?  

2013-11-19 11:27:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   最新公布的搜房百城房价数据显示,今年10月全国房价平均同比增长10.7%,为搜房2010年5月开始公布数据以来的新高。一线城市的房价涨幅位居前列,北京、广州、深圳的房价同比增幅分别为29%、25%、24%。北京的平均房价自9月起已突破每平方米3万元大关,而上海和深圳也距3万元大关仅一步之遥。

与此同时,在十八届三中全会之前一份“383方案”的研究报告,对农地流转制度和房产税改革、小产权房入市等方案进行了详细解读,这让普通大众预期三中全会将会出台新一轮楼市调控政策。但13日公布的十八届三中全会的公报给热切关注楼市政策新动向的人泼了一盆冷水,因为大家没有从公报中看出任何关于房地产市场的调控文字。

不过,笔者认为,三中全会的公报是决定未来数年,乃至几十年的纲领性文件,不可能具体细微到政策层面。再说本届政府自上任以来,很少对房地产进行严励调控,希望通过市场化的手段,来遏制房价的过快上涨。那么面对中国的高房价,政府部门为何无动于衷呢?

首先,出于对经济增长下行的担忧。在三季度经济出现反弹之前,上半年经济增长低于预期。制造业、出口和消费都出现不同程度的下滑,而房地产和基础设施投资是支持经济增长的主要动力。一旦出手加重楼市调控,造成房地产投资下滑,可能会加剧经济下行的风险。可以说,当前中国经济还离不开房地产这个引擎的支撑。

再者,缓解地方政府的财政压力。2011年,中国地方政府的财政收入增长29%,而这一增速在2012年大幅回落到16%,在今年前三个季度更进一步回落到13%。而随着房价的反弹,今年前三个季度的土地出让收入较去年同期猛增50%。这在很大程度上缓减了地方政府财政上的压力,也降低了地方政府债务面临的短期风险。在没有房产税等新税种替代土地财政之前,盲目的打压房价泡沫,会导致地方政府还债能力骤降,地方债务出现违约风险。

最后,房地产市场区域差异化的扩大。一线城市由于最近几年的楼市调控和供应下滑,房价上涨的幅度最大。而在另一端,三线城市(除省会城市和计划单列市之外的城市)的房价平均同比增长仅为4%,而且随着大量供应入市,房价在未来一两年可能面临下调的风险。在这种情况下,中央很难出台一个一刀切的政策,而只能给予地方政府更多微调的权力。

所以一方面北京、上海、深圳等一线城市近日纷纷“出手”,进一步升级房地产调控政策,从二套房首付比例提高至7成,到对涨价或单价超过一定水平楼盘不予批准预售。另一方面,中央政府对温州、贵阳等三四线城市对楼市松绑也进行了“默许”。从这方面看出,新一届政府希望中国房地产市场能够在平稳、可控的状态下运行。

近年来的中国楼市,几乎清一色的是遏制需求方的政策,如限购限贷等政策几乎被用到极致,但是由于没有放开供给管制,以及限购限贷并没有严格执行等问题,房地产市场泡沫被越吹越大。而新一届政府也并非漠视高房价的存在,只是努力汲取之前的楼市调控政策失败的教训,从增加供应和提高房产保有成本等方面入手,对后市房地产进行调控。

其一,是通过土地供应和土地开发政策的调整,加大新增商品房的供应量。现在看来,各城市的商品房供需严重失衡,一二线城市由于人口导入过多,土地、商品房供不应求,而三四线城市人口流入速度放缓,商品房供远大于求。所以新一届政府除在一二线城市中继续限购之外,还将增加土地和商品房的供应量,以满足市场的需求。

其二,对保障房建设,为城市中低收入阶层提供廉租房、公共租赁房、限价房和定向安置房。根据官方的数据,从2010年到今年9月,保障房新开工建设总计超过3000万套,共完工1760万套。但是,这些保障房是否确实已在建或完工?建成的保障房是如何分配的?究竟谁应该为保障房的进度和公平分配负责?民众需要政府提供详尽的资料。

其三,通过税收政策(如房产税、资本利得税、遗产税)加大多套住房的持有成本或降低住房投资的收益率。很多专家预计鉴于我国40个城市住房登记系统已经联网,房产税的开征已不存在技术问题,明年初或年中,房产税将从上海或重庆等试点城市进行扩围。房产税的扩围将增加房产在保有环节中的成本,既有利于地方政府摆脱土地财政的束缚,又有利于调控房价,让更多保有环节囤积的房源流向市场,增加房地产市场的供应。

总之,人们期盼十八届三中全会对于房地产市场进行新的调控预期要落空。但我们不要悲观失望,因为本届政府既从房屋的需求方面进行调控(比如继续对一线城市高房价进行限购限贷政策),也从商品房的需求方进行调控(比如开征房产税、增加保障房供应,增加土地和商品房的供给)。而唯有在“供需两面”双向调控,中国房地产泡沫才能逐步消褪。

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