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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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内地17个城市暂停房贷折射出啥问题?  

2013-11-25 16:05:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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昨日,最新的调查数据显示,根据10月11日-11月11日的样本数据,32个城市中已有17个城市出现暂停房贷现象。此外,链家地产市场研究部19日公布的10月监测报告也显示,从各重点城市的银行对房贷的报价看,首套房利率优惠门槛也有所升高,银行批贷的审核也越来越严格,批贷时间大为延长。

中关村互联网金融行业协会和融360研究院对全国32个重点城市近500家银行房贷产品摸底调查显示,暂停房贷现象已由一线城市发展到二三线城市,停贷的产品也逐渐由原来的仅限二套房扩展到首套房。

面对各界质疑,银行方面并不承认已经停止房贷,但也不否认一个事实:放款时间已经延长,而优惠已经逐渐取消。一直以来,房贷业务是各大银行争相抢夺的“香饽饽”,是一块丰厚的利润增长点,而如今却成了各大银行的“负担”。很多银行面对房贷业务的积极性也大不如前。那么房贷为什么会成为银行的“弃儿”呢?

首先,中小银行放贷过猛,已无款可放。今年以来随着房地产市场回暖,个人购房按揭贷款明显增长。央行第三季度数据显示,9月末,主要金融机构(含外资)房地产贷款余额14.17万亿元,同比增长19%,增速比各项贷款增速高4.7个百分点。贷款需求快速增长,导致整个银行业在临近年底普遍觉得额度偏紧。“停贷”、“缓贷”的现象甚至已经开始全面蔓延。

再者,随着房价不断上涨,房价畸高导致房地产市场蕴含的风险在不断增加,房贷对银行的风险也在持续上升中,而后市政策性风险将会出现。如今政府除了在一二线城市继续实行限购限贷之外,还将在供给端加大房地产调控力度。比如推出房产税、加大保障房供应、提供更多的土地和商品房来满足市场需求。所以银行业觉得有必要对房地产市场后市进行风险重新评估。

此外,温州的“断供房”则是银行风险显性化的结点。由于温州房价已经连续两年下跌,温州新建商品房价格比最高峰时下跌近40%,豪宅价格拦腰斩断跌幅50%,最低跌幅20%。一些温州房主过去买房欠银行的贷款,甚至超过了房子目前的卖价,房屋已变成了负资产,于是开始弃房“断供”(不再按期还银行贷款)。出于对温州房价暴跌后出现大量不良贷款,国内各大银行也不得不有所顾忌。

最后,房贷利差缩小,且风险增大,银行业对于房贷业务的兴趣自然大幅度降低。自从贷款利率全面市场化之后,目前五年以上贷款利率为6.55%,如果打八五折则为5.567%;从房贷成本看,目前理财产品的年化利率都在4%以上甚至更高。因此,执行首套房贷利率打八五折的政策弄不好要亏钱,而执行6.55%的基准利率也只是勉强维持成本。

根据最新资料显示,目前首套房仅有6.37%的银行可执行八五折利率优惠,16.04%的银行执行九折利率优惠,44.58%的银行执行基准利率,16.27%的银行执行基准以上利率,16.75%的银行表示已停止住房贷款。所以,面对微利甚至弄不好要亏损的房贷,银行业在年底流动性全面收紧的情况下,对房贷积极性减弱、收紧是很正常的。

目前暂停房贷现象已由一线城市向二三线城市蔓延开来,究其原因无外乎是,上半年金融机构透支了信贷额度,下半年收紧乃是趋势。另外,最近房产税呼之欲出、保障房加快了入市的步伐,各一线城市继续收紧原有的调控篱笆,使银行看到了房价出现调整的潜在风险。更为直接的是,利率市场化改革放开了贷款的限制,银行在房贷中的利差缩小,基本处于微利或无利可图的情况,由鉴于此,银行当然就不肯过度冒险,将极为有限的信贷额度投放在房贷之上。

 

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