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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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两部委叫停小产权房治表不治本  

2013-11-26 11:21:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国土资源部与住房城乡建设部于22日发布关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知。通知强调,坚决遏制在建、在售“小产权房”行为,建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。一些地方迅速行动清理整治小产权房。

所谓小产权房并不是一个法律概念,它是民间长期对由乡政府、村委会颁发产权证或对无任何审批手续在集体土地上建设的房屋的习惯性称谓。其房子本身并没有问题,主要在于农村集体用地只能在内部流转,在集体土地上盖的房子也不能卖给有城市户口的人。

这次小产权房被叫停,又引发业界一场大的争辩。地产大佬任志强认为,小产权房绝无转正入市的可能。他还形象比喻,小产权房转正如“今天强奸完了以后明天就合法化了”。不过,专家孟晓苏表示,国土部、住建部上周末发布的叫停小产权房违法建设、销售的文件仅仅是为了摆姿态遏制投资而已,小产权房肯定会转正。

按理说,国家相关部门乃至于法律法规从未对小产权房进行过正名,小产权房入市的“幻想”应该崩塌才对,但为何近年来要求小产权房转正的呼声却越来越大?一方面,购买小产权房民众也是无奈之举,城里人买不起商品房,只好跑到郊区去买小产权房。小产权房价格一般是周边商品房价格的1/3 甚至1/2 。另一方面,购买小产权房也存在着投机和侥幸心理,那些小产权房的投资者认为法律迟早会让“小产权房转正”。

那么这次国土资源部与住建部为啥要发布紧急通知,马上宣布“小产权房”不受法律保护呢?

其一,十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出,建立城乡统一的建设用地市场。此前,一份由国务院发展研究中心公布的“383方案”中提到:“对已经形成的“小产权房”按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入,有条件转正。”

在这种情况下,多地二手市场“闻声而动”。大肆开发“小产权房”,试图谋取暴利。然而,“这是一种误读”。《决定》中有关同等入市、同权同价的表述,不能简单地把它理解成,农村的地要变成城市的地,想怎么用就怎么用。两部委急于对小产权房不予转正的澄清是为了遏制投机者对小产权房的肆意抄作和违章搭建。

其二,目前我国一二线城市商品房投资投机性泡沫过大,总体需大于供。新一届政府在当前经济形势还不稳固的情况下,对房地产调控的目标是求稳,希望通过增加保障房建设、房地产税扩围,来稳定房价泡沫,最终让一二线城市房地产泡沫达到软着陆的效果。在这种情况下,让小产权房转正,会使大量房源流向商品房市场,给房地产市场造成严重冲击。

我国小产权房数量有多少?根据全国工商联的数据,从1995 年到2010 年,全国小产权房建筑面积累计超过7.6 亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。而非官方的数据更惊人,有统计数据甚至显示,目前全国小产权房总量或已超过70 亿平方米,若按100 平方米/ 套来计算,相当于全国就有7000 万套的小产权房。如此惊人的小产权房数量,如果让其转正,房地产泡沫将瞬间崩溃。即便是让部分小产权房转正,也会对一二线城市的高房价形成冲击。

其三,小产权房在“疯狂”,损坏的不仅是法律的威严,对耕地保护红线形成冲击,更会扰乱土地市场和房地产市场的秩序。目前小产权房之所以要远比普通商品房便宜,就是无需缴纳土地出让金。如果小产权房在不支付差价的情况下实现转正,就是对市场经济中诚实守法消费者的嘲弄,是对产权保护和契约精神这两大市场经济支柱进行砍伐。但是如果部分小产权房在缴纳土地出让金后便可转正,那该缴纳多少,目前并没有相关制度规定!

小产权房问题拖了很久,越往下拖越难办。两部委的紧急通知其实是重申了以往的政策,更进一步的破解之道应该尽快跟上。从大方面讲,应该尽快理顺整个房地产市场的价格机制,让一二线城市商品房价格能够合理回归,这等于对小产权房疯涨实施“釜底抽薪”,让其有限的价格无法抵消违法的成本,不再产生增量。从小的方面来说,小产权房的存量究竟如何处置?也要有可操作性强的办法出台。让大家都知道存量和增量小产权房最终的解决方案,有利于杜绝投机炒作。

国土资源部与住房城乡建设部同时宣布坚决叫停小产权房,是对“产权房”不受法律保护的重申,虽然它浇灭了小产权房转正的幻想,给投机投资者当头棒喝。从中也看出,新一届政府并不想让小产权房转正影响到目前的房价泡沫的逐步平稳着陆进程。不过,笔者认为,小产权房的问题不能再拖了,越拖事情越难办,相关部委应该小产权房未来的走向给予明确的说法,这样才能真正遏制住小产权房市场的乱像。

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