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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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房企欠税之争最终将引发啥变革?  

2013-11-28 10:46:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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就在稍早之前,央视爆出多家知名房地产公司欠缴土地增值税总额近4万亿元。而房产界大佬任志强则发飚,认为央视不仅“破坏了企业与行业的声誉”,而且是为了“借机维护央视的垄断地位才是目的,怕市场化会砸了央视的饭碗”。并表示,“正在研究如何起诉央视的相关事宜。”

针对有关媒体曝光“多家房企欠缴土地增值税3.8万亿元”,国家税务总局有关负责人26日回应称,有关人员对欠税的巨额推算,方法是不正确的,对税收政策和征管方式存在误解误读。该负责人指出,2007年以来税务部门连续几年对北京、上海等21个省市进行督导检查,推动土地增值税清算工作。可见土地增值税征管力度是逐步加大的。

土地增值税是纳税人在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得一定的增值收入时所缴纳的一种税。土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。扣除项目金额主要涉及房地产开发项目的成本及费用、加计扣除项目,旧房的重置成本以及相关税金。

目前,土地增值税实行四级超率累进税率:土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;土地增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分,税率为40%;土地增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分,税率为50%;土地增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

正如,相关税务专家所言,媒体爆出房企欠下巨额土地增值税的的推算,方法是不正确的,对税收政策和征管方式存在着误解误读。不过,笔者认为,随着近年来土地增值速度飞快,虽然多家知名房企欠下巨额税款实际上可能没有数万亿之巨,但是房企欠下巨额税负已是不争的事实。

其一,土地增值税征管目前还面临着较大的困难和压力。主要反映在,由于房地产行业经营情况复杂,土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况,税收征管难度大并且容易产生执法风险。

其二,根据土地增值税条例和实施细则的规定,对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入实行按照一定的预征率预征土地增值税,项目终了办理决算时进行清算,多退少补。但是,近年来土地市场价格飙升,大多数开发商要么囤积土地,待涨而沽;要么慢慢开发,人为拉长了项目开发时间,这就造成了土地增值税一直处于少缴状态。

其三,各级地方政府,出于GDP增长的需要,希望土地出让价格一直处于不断飙升的状态,这样土地财政才可得到延续。与土地出让价格相比,土地增值税只能算是一个零头!再加上土地增值税是地税而非国税,所以为了维系土地市场的火爆氛围,地方政府宁愿拖着,也并不急于向开发商催缴。

综合以上种种原因,这才导致房企欠缴土地增值税日积月累,形成了庞大的数字。虽然房企究竟欠缴多少土地增值税还有待税务部门详查并公布于众,但是众多房企大量欠税,会带来哪些危害呢?

首先,欠税可让开发商对抗调控的能力大大增强,在历次严厉的房产调控政策之下,开发商为啥仍能死扛房价不松手,这当中与其欠税有着直接关联!你想,就算央视报道的欠税数额减去一半,也要接近2万亿。如果开发商将2万亿的欠税全部上交,就势必会削弱开发商对抗调控的应对能力,房价还能如此坚挺吗?地王还能如此“不计后果”的舍身拿地吗?

再者,由于开发商大量欠税,税务部门完不成地方政府下达的税收上交任务,就只能将负担转嫁给其他企业,特别是实体企业和中小企业,有的地方因税源不足,导致提前征税的现象时有发生。这势必导致实体企业的税负更加沉重,资金状况更加严化,运行更加艰难。相反,如果房企的欠税问题解决了,税收任务完了,其他企业的税负则可大大减轻了。

笔者认为,这次房企欠税,引出了任志强和央视的口水之争,最后导致税务部门出来澄清是一件好事情:一方面,央视对房企欠税问题的报道,不管是否存在水分,也不管是不是对相关政策了解不透,对维护税法的尊严,都是一种推动,对有关方面是一个触动。至少,它可以提醒有关方面,不能在这一问题上长期失职,不能再对房企的欠税问题充耳不闻。

另一方面,随着十八届三中全会的召开,新的一轮改革大幕也将拉开。其中,财税改革也是十分重要的一个方面。由于土地增值税涉及与企业所得税有一定重复征税的问题,土地增值税又是推高房价的罪魅之一,因此最终是否考虑将房产税和土地增值税这些相关税种统一合并为房地产税。这样既能增加房地产持有环节的税负,又能降低房地产流通环节的税负,最终达到提高房产持有成本,以及降低房价或者减缓房价增长等目标。

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