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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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卖房300万靠吃息生活数据分析  

2013-12-26 08:29:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新浪微博网友@韦禾- 9月13日发布微博称把房卖了300万,一半买银行理财产品,一半存活期通,靠一个月一万多的利息生活。如下图:

 

卖房300万靠吃息生活数据分析 - 不执着 - 不执着财经博客

 

这是最优的选择吗?对于这个资产规模,月利息一万多是不是有点低?是否还有更好的选择?

关于这个事情,其实应该分成两个问题来看待:


第一、卖房后如何理财?
    现在保本并且收益较固定的理财产品无非就是:银行存款、银行理财产品、货币基金和最近比较热的P2P网贷。股票基金、债券基金、信托、贵金属、逆回购和投资股市之类的要么收益不好预测要么专业性较强,先按下不表。原文作者选择一半买银行理财产品,一半货币基金。在我看来这个选择过于保守,实在难以对抗通胀。况且原作者选的银行理财产品,其实收益率不高,流动性也很差。
    不如把钱分为两部分:流动性要求高的和流动性要求低的。货币基金流动性很好,拿来代替活期存款没有问题。流动性要求低的部分可以选择P2P网贷。这里面可选择的很多,年化收益低的有陆金所8.6%,稍高点12%的有利网,再高的就很多了20%以上,甚至30%以上的都有(只要你敢)。至于怎么选择,我会考察平台模式、团队、运营水平,风险控制等方面,这个不是本文重点,下文直接以我自已使用的有利网的12%为例好了。这300万本金的两成60万应该足以应付日常甚至是突发性的开销,剩余的八成,可以考虑投入P2P网贷。货币基金收益按4%算,银行理财按5%算,P2P网贷按12%算。
    原作者方案(50%货币基金+50%银行理财产品)月收入:
    150W×4%/12+150W×5%/12=11250元
    本人方案(20%货币基金+80%P2P网贷)月收入:
    60W×4%/12+240W×12%/12=26000元
第二、不卖房如何理财?
    原微博下方有很多反对的声音。主要观点是:个人住宅具有强烈的升值预期,套现之后,本金就暴露在了通货膨胀的风险之下,利息对抗作用微乎其微,本金及其利息的购买力会下降得很快。简单的说就是房子很有可能增值,而利息跑不赢通胀。这个确实是关键问题,现在每个月收1万利息看着很安逸,但是按照目前的通胀速度,可能7~10年之后,这1万块钱可能只相当于今天的5000元钱,而300万的本金只相当于今天的150万,而你已经没有房子了,到时的房价谁知道会到什么样的位置呢?到时候还买得起房吗?如果不买房的话,你的收入日渐缩水,能应付开销吗? 
    有没有更好的方案呢?原作者卖房之后可以直接拿300万理财,说明房子不需要还贷,另外看他是追求自在安然的生活态度,那房子出租出去收租金应该不影响他云游四海。可以设计一个大胆的理财方案:房屋出租收取租金,住宅抵押申请贷款,资金进行P2P网贷投资。
    有人可能会问,贷款投资P2P网贷,会有盈利吗?这个问题知乎上类似的讨论有过结论,可以引申到买房时的按揭贷款:如果你有投资或理财渠道收益率比贷款利率高,那么首付越少越好,房贷越久越好;如果你没有这个投资渠道,可以考虑提高首付比例和缩短还款期。
    计算前,先进行一下条件的设定: 
    1.租金收入:北京海淀区价值300万,80平米的房产,月租金6000元应该可以实现,不考虑租金涨跌。 
    2.抵押贷款本金:上限为房价7成,210万。这里取200万,不考虑月收入对放贷额度的影响。 
    3.贷款利率:1年期贷款基准利率上浮10%,为7.205%。这里取7.3%。 
    4.贷款期限:大部分为10年,少部分支持15年,这里取15年。 
以上3项确定,可算出贷款等额本息月还款额为:18314元 
    5.有利网等P2P网贷能长期持续经营。 
   (以上设定均在我了解到的合理范围内,但最近银行缺钱,这些条件不一定能全部实现)
这个方案的月收入是:

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可以看出,月入7686元虽然和原作者的11250比较有一定差距,但关键是房子保住了。而且以上3项,变动可能性最大的应该是房租收入,还有一定的增长空间。 
最后再作个纯理论对比:假设此人不吃不喝一分钱不花,所有收益均按原投资渠道继续投资,考虑按月复利。看看15年还完贷款后总资产对比。 

两者现金只相差4.5万元,而最为重要的是后者保留了房产。凭借房租、理财盈余和12%的神奇复利,秒杀了原方案。当然了后者月入7K7是要比1W1过得拮据点,风险较大,并且不吃不喝也是不现实的,这里只是数值计算,仅供参考。 

 

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延伸阅读:

【CPI跟踪器】计算一下您的财富缩水速度!通胀猛于虎啊!

【身价计算器】只要坚持理财,10年后我的身价将暴涨到不敢相信!

【P2P收益对比器】银行活期、银行定期、货币基金 和 P2P网贷的收益对比!

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