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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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17城推楼市新政 真调控or装样子?  

2013-12-04 16:30:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  截至目前,已有17个城市出台了楼市新政。这其中既包括北京、上海、深圳这样的一线城市,也包括南京、武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州等二线城市。面对高歌猛进了将近一年的房地产市场,岁末年终,各地终于出手了。

     纵观这一轮调控升级,基本上都是在全国涨幅排名前20的城市,可能接下去还会有城市跟进,但是鉴于这次楼市的回暖复苏力度相对偏弱,预计不可能大规模地扩展到三四线城市。相反如温州、鄂尔多斯、贵阳这类三四线城市的调控政策还可能放松。

     面对本轮楼市新政,专家们普遍认为,新政缺乏新意,可窥探出地方政府在调控方面缺乏诚意,其主要围绕三点进行:一是调高二套房贷款首付比例;二是抬高外地购房者的购买门槛,主要是延长社保缴存年限;三是增加住宅用地供应量。这些举措无外乎是增加了旧政策干预的力度,而未见有新措施的出台。

    可能很多人会觉得奇怪,本来就热衷于搞土地财政和房地产投资的地方政府,为何置当地GDP增长于不顾,却在年末集体推出房地产调控新政,其背后蕴藏哪些深意呢?笔者认为,原因有三。

     其一,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2013年11月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10758元/平方米,环比10月上涨0.68%,自2012年6月以来连续第18个月环比上涨。虽然三中全会考虑改革的宏观面较多,而没有涉及调控房价,但那些房价涨幅排名靠前的地方必须在此时站出来表明对调控房价的态度和决心。

     其二,临近年底,已经到了问责的时间点,很多地方政府没有实现年初的房价调控目标,现在必须采取些措施,遏制房价过快上涨的势头,算是对中央相关部门的一个回应。多数地方政府年初制定的年度房价控制目标是“房价涨幅不高于当地人均可支配收入实际涨幅”,而早在上半年,南京、厦门等城市的房价涨幅便已超过了当地人均可支配收入涨幅,而这些地方选择在11月份才出台楼市新规,很明显是在做做样子。

     其三,临近年末,房地产火爆时段已过,各地方政府早已赚得盆满钵满,中原地产市场研究部提供的数据显示,前11月全国主要的40个城市(一、二线的热点城市),土地成交额高达14019亿,同比2012年同期的8369亿上涨幅度达到了68%,也超过了2012年全年的10674亿。现在即便对房地产进行调控,离年底也只剩一二个月,对当地GDP的影响微乎其微。

      那么各地方政府年末集中推出严厉的调控政策究竟管不管用呢?从经济学的角度来看,增加供给减少需求,才能遏制房价上涨。增加供给的主要方法是增加土地的供应量,增加中小户型,加大保障性的供给,满足刚需,而“去投资化”则是从减少需求的方面来进行调控。

      而这次地方政府在供给端方面是加大中小套型土地供应与商品房供应,并加大保障房入市的步伐。在抑制需求上:一是二套房贷首付进一步提高,由六成提至七成左右,利率不变;二是非本市户籍人购房门槛提高;三是收紧单身限购措施或禁止未成年人买房。所以,笔者认为,地方政府年底推出的调控政策从供需二方面双管齐下,只要严格贯彻,并非如一些专家所说的那样对房价泡沫显得苍白无力。

     从各地方政府年末集中推出房地产调控政策中可以看出,地方政府普通存在着纠结的矛盾心理。既不希望房价过快增长,加大系统性风险,又不希望房价快速下跌,影响当地经济排名,所以将房价长期“维稳”才是关键。于是我们就看到房价上涨过快,各地就推出严厉调控政策,而像温州这样房价连续下跌的城市,地方政府就给其适度松绑。

     与其说,这轮紧急调控地方政府缺乏诚意。笔者倒是觉得,这轮调控说明了地方政府在房地产泡沫上方走钢丝,关键是要走稳,不过要把一样商品价格长期稳定的一个区域内,难度系数将相当大。预计明年上半年,本轮新政效果将显现,中国房地产去泡沫化进程会逐步展开,任何人都改变不了这个进程。

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