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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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一线城市房价正在上演最后的疯狂?  

2013-09-26 15:46:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市“金九银十”的销售旺季已拉开帷幕。据媒体报道,中秋小长假期间,北京新盘几乎都成了“日光盘”。此外,又赶上有“北京楼市风向标”之称的北京秋季房展会开幕,在北京本地项目中,六环内已难寻均价每平方米2万元以下的楼盘。在高房价的压力下,不少在北京工作的购房者选择去燕郊、固安等地买房,这些地方的房价也水涨船高。

此外,据权威机构国家统计局公布的数据显示,8月份,一二线城市房价涨幅非常明显。其中,一线城市新建商品住宅价格同比上涨18%-20%,天津等31个二线城市同比上涨大都在7%-10%,唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。

对此,除了教授董藩叫喊着一线城市房价要涨到80万/平米之外,任志强也坚信,目前一线城市的房价还没真正到贵的时候。而专家们一线城市最近飙升的解释有二:一是中国人固有观念认为,人的一生一定要有属于自己的房子,由于一线城市集聚资源优势,所以房价上涨在所难免。二、由于中国的土地制度,市场上能提供土地供应的只有政府。地方政府垄断了土地市场,因此没有市场竞争,再加上“土地财政”的影响,导致土地价格难以下降,房价也难以回落,同时,面对巨大的需求地方政府提供的土地供应远小于市场需求,供需失衡也同样让房价难以下降。

不过笔者认为,民众争着要在一线城市买房,并不是专家们所讲的一定要有产权房的传统观念,很多人不是都在租房居住?关键原因是对政府房地产调控失去信心,再加上国内投资渠道狭窄,大家都预期一线城市房价要涨,所以近期一线城市房价上涨其实涨的是预期。另外,地价贵的确是推高房价的主要因素,但是地方政府如果不遏制房地产的投机炒作预期,不改变对土地财政的过度依赖,而纵容房地产市场需求无限放大,让少数人拥有大量房产,大多数人买不起房,就算推出再多的土地也解决不了高房价问题,因为自住型需求是有限的,投机性需求是无限的。

现在的状况是,一边是以北京为首的一线城市房价出现“量增价涨”的局面,另一边以温州、鄂尔多斯为代表的三四线城市房价出现了回落或者“价平量滞”的局面。那么中国房价未来究竟会如何走向?笔者认为,一线城市房价正在上演最后的疯狂,时日已经不多。

 其一,一线城市房价已远超居民的购买力。整个一线城市房价上涨速度,就连开发商也觉得“有些夸张”。有开发商担心,“目前市场风靡一时体还是刚需人群,一旦房价上涨到这部分人群无力承受的程度,买房的人越来越少,拿什么支撑涨价?高地价怎么消化?”全国房地产投资基金联盟会长张民耕认为,当前开发商拿的的地王不少是面粉要比面包贵,开发商光信心膨胀不行,还要有可实施方案来化解今后的风险。现在政府推热地价有推高楼市虚火之嫌疑。

其二,出于对一线城市个人房贷风险控制的考虑,目前很多银行都已经停止了放贷。近日媒体方面从北京、上海、广州等多家商业银行营业网点发现,很多银行的确已经暂停个人房贷业务,这一方面是因为前期放贷过猛,额度已经用完,另一方面出于风控的需要,银行已经开始收紧房贷或者大幅上调了个人房贷的基准利率。在没有了金融杠杆支撑的情况下,后续房价再想上涨,恐怕已推力。

其三,一线城市房地产泡沫不可能永远上涨,一旦破裂后果更可怕。日前,万科董事长王石在其实名微博上频频提示楼市风险,引发业内广泛关注。在王石看来“一线、接着二线城市房价上涨的态势同80年代末日本泡沫经济的高地价、高房价何其相似!但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴!”

从王石的警告和华人首富李嘉诚抛售国内房产来看,一线城市房价泡沫已经无以复加。日本的土地价格从1985年开始进入快速上升时期,从1986到1989年持续保持20%以上的涨幅。相较于1985年,1991年日本六大城市的土地价格指数上涨超过2倍。爬得越高,摔得越惨,到2002年,与1990年的最高点相比,日本六大城市的土地价格下跌了约80%。如果国内一线房价再涨下去,不是涨到80万/平方米的问题,而是要危及中国金融和经济安全的大问题。

 笔者认为,现在一线城市房价泡沫已经不能让其再膨胀下去了,要给楼市降降温,就必须从以下几个方面入手:

  首先,必须扭转人们对一线城市房价上涨的预期,否则这场击鼓传花的游戏最终会导致不可收拾的局面。所以在一线城市开征房产税势在必行。现在像北京、上海等一线城市总体上是少部分人拥有了大量房产待涨,如果推出较为严厉的房产税政策,在房产保有环节方面征税,就可以逼使大量房源流向市场,或出售或出租,这样房地产供不应求的局面就会打破,房价上涨的预期就会发生扭转。

再者,改革调整财税分配制度,改变地方政府过于依赖“土地财政”的现状。当下中央调控政策遭遇最大的阻力并非开发商,而是地方政府。由于对“土地财政”的过分依赖,地方政府是最不愿意看到房价下跌。所以一方面对中央和地方在财税分配比例上进行改革,另一方面,调整对官员政绩的考核和升迁标准,去除过时陈旧的唯GDP论的考核方式,将地方政府由投资型政府,变为公共服务型政府,唯有这样楼市调控效果将会大大提升。

再次,引导优质资源均衡分布。现在房价最高的就是一线城市,正是由于过多优质的教育、医疗、文化、就业、商业资源集中在一线城市,才导致人流和物流拼命涌入一线重点城市,同时也就产生了巨大的市场需求,并导致房价高烧不退。如果政府能将市场手段和行政手段并举,调整优质资源的分布,人们自然不会一股脑涌入一线城市,而是分流到其他中小城市,那么需求就会下降,缺乏了需求支撑的房价自然就会下降。

最后,拓宽投资渠道。现在由于银行存款利率没有市场化,而且长期处于负利率,而投资股市总是让人觉得牛短熊长,亏者居多。总体来看,这些年除了投资房地产之外,其他投资领域财富效应并不明显。所以建议政府部门加快境内投资者对境外股市、债券、房地产市场的投资开放门槛。同时,大力发展债券市场等投资市场,并且不断推出金融创新产品,这样在国内建立满足多层次、不同需求投资者的投资品种,就可分流人们对房地产投资的关注度。

一线城市的房价正在上演最后的疯狂。但是这种强劲之势不可能支持多久,一方面其房价动辄4万/平米以上的房价,早已脱离了当地民众的购买能力,就算拼死进入也没这个实力了。另一方面,银行出于风控需要正在逐步收紧个人房贷投放,这对于房地产投机者而言,没有多少日子可以恶抄了。所以,对于现在的政府部门来说,必须通过多种手段,将房地产上涨趋势给遏制下来,否则房地产泡沫一旦破裂,中国经济从改革开放三十年所获得的良好局面将付之东流,经济危机和金融危机将使中国无法承受。

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