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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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“金九银十”是不是购房好时机?  

2013-09-30 11:33:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  就在刚刚过去的金九,北京、上海等一线城市的地市、楼市有点“疯”,不仅是地王不顾一切的疯狂拿地,刷新历史纪录,而且一线城市新推出的楼盘,在价格上涨和供应挤压的双重因素影响之下,刚需盘频现“日光”现象。一些价格适当、地段优良的楼盘“一房难求”,不少人感慨长假变成了看房游。
     在北京的六环内已无低于2万元/平方米的新盘,随着房价的不断飙升,就连北京周边的燕郊都成了购房者的抢房热点。而上海的商品房在含有中秋假期(9月16日至22日),在交易中心停止登记的情况下,成交面积仍超过36万平方米的水平。受此影响,上海商品住宅均价达到25344元/平方米,环此此前一周涨幅接近7%。而该价格水平,也创下近两个月来新高。

     看来“金九”楼市行情成色十足,“银十”顺延火热行情的已成定局。很多民从要疑惑,未来北京、上海等一线城市房价该如何走势?投资者在“银十”期间该如何购房呢?我想就此话题,与大家一起探讨。

    一线城市房价该如何走?

     笔者预测,长期来看天下没有只涨不跌的楼市,国内房地产泡沫令人堪忧,但在经历了“金九”的火爆之后,“银十”行情仍然可期,其原因主要表现在两个方面:

      其一,政策在短期内并无进一步收紧的可能,因此在政策效益被市场消化的前提下,购买力会延续“金九”的余威,在接下来的10月份得以进一步释放。今年自“新国五条”颁布之后,并无新的重大调整政策出台,即使是在房价面临不小上涨压力的三季度,中央政府也并无做出相应调整。况且温州、舟山两地有条件为限购松绑,也并未被中央政府“叫停”,这让市场认为,中短期内楼市不会遭受更大力度的压制。

     其二,一线城市不断升温的土地市场,犹如往原本熊熊燃烧的火堆上添加了几块干柴。如在上海,地块高单价、高溢价成交已成常态。就在此前不久刚排出的地块便是如此,上海奉贤区南桥新城一幅地块,楼板价达到15443元/平方米,溢价率高达181%;另一幅地块位于宝山高境镇,楼板价高达24003元/平方米,溢价率也达到了118%。这会让很多原本潜在的刚性购房需求,出于对房价上涨预期的担忧,也将会在“金九银十”集中迸发。

      不过,从长期来看未来一线城市房价继续上涨的空间不会很大,原因有三:一、目前北京、上海等一线城市的限购、限贷令政策并未退出,房价虽然承受上涨压力,也不具备报复性上涨的基础。当大量潜在的刚需在“金九银十”的购买力集中释放后,后续还有多少强劲的购买力值得我们怀疑。二、银行方面正在收紧个人贷款,在银行个人房贷剌激楼市大张之后,后续乏力,年底或现较大降温。三、最近一线城市房价连续上涨,已经引起高层的重视,以房产税扩围为代表的调整政策的出台将难以避免,市场在经过激进的飙升之后,必将逐步回归理性。

     民众该不该在“金九银十”购房?

      笔者认为,虽然最近一线城市房价出现大涨,但作为投机投资者而言,其购房的最佳时机已经过去,现在投资泡沫巨大的房地产行业,风险肯定不言而喻。就连部分开发商都觉得现在房价、地价涨得他们也已经看不懂。但是对于用于自住的结婚购房、改善住房者而言,由于购房的目的是自住,未来房价涨跌关系不大,所以任何时段购房都可以。笔者就此列出国庆签订购房合约的利弊两面,刚性购房者可根据自己实际情况酌情考虑。

     现在自住型购房的弊端是,最近个人住房贷款批贷时间要比平时长得多。年初可能5-10个工作日就可批贷,现在最少要1个月以上。而且银行给个人贷款者的7折、8.5折的优惠利润基本绝迹,都要按照基准利率为准。以贷款100万为例,之前8.5折的话,30年贷款期内购房者需要支付利息105.9万。而如果是基准利率,购房者甚至需要支付的利息高达128.7万。现在购房无疑将增加购房人的负担。

     当然对于刚性需求购房者而言,在“金九银十”置业也有利的一面。中秋“小长假”过后,马上就会迎来国庆七天长假,因此对于已初步做好置业准备的购房者来说,可暂时压制出门旅游的冲动,把时间留给看房、选房。这是因为买房是个精挑细选的过程,平时上班太忙,一心无法二用,因此国庆长假刚好可以充分利用起来。再者,开发商也会充分利用这个时间段大量推盘,这也使得购房者有机会了解更多楼盘信息,货比三家,挑到自己更满意的住房。

     此外,国庆长假期间除了集中“跑盘”实地考察,也可以利用举办房展会的机会,来对楼盘进行一次集中筛选,然后再有针对性地实地考察。比如2013上海房展会“十一假日楼市” 于10月3日~6日在上海展览中心举行,作为本届展会最大的特色,金秋房展嘉年华活动围绕“置业、看房、促销、体验”四大元素,开展包括“特价房促销”、“观众现场幸运抽奖”、“集章有礼”等一系列现场活动。国庆一般是开发商集中推盘、优惠促销的大好时段,是刚性购房需求者购置满意住房的黄金时段。

     在目前房价飙升,房地产前景不明的情况下,“银十国庆”的火爆场面应该可以期盼。不过对于投机投资者而言,国内房地产泡沫已经很大,风险正在骤增,还是谨慎为妙。而对于自住型购房者来说,可以国庆长假中有更多的时间选购自己喜欢的房产,而且这段时间内开发商优惠促销幅度、推盘的频度也会加大。当然今年的最后几个月,银行的个人贷款会收紧、利率上调,这点需要刚需购房群体有所考量。

 

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