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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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诺奖得主为啥也看不懂中国楼市?  

2013-10-15 15:00:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年获得诺贝尔经济学奖的三位经济学家中,罗伯特·席勒与中国关系密切,曾多次到访中国,并多次提及对中国房地产的看法,称中国房地产泡沫严重。他曾说,“美国房价仍在下跌,我很担心它会跌到什么时候。家庭负债率仍然非常高,很多人失去自己的房屋,或因更换工作而转移到其他城市。中国房地产现在泡沫严重,如果和美国一样泡沫破裂的话,这将会对中国经济产生打击。” 

      中国楼市究竟有没有泡沫?笔者认为,房地产泡沫形成必须具备两个条件:一是房价连续大涨;二是投资投机性购房需求旺盛,或者说所占比例较高(比如超过60%)。所以一定要算上投资投机需求的积极、甚至狂热入市,才能形成泡沫。这类需求属“非理性”需求,在房价高涨时容易潮水般涌来,但当预期改革,房价下跌时,又如潮水般退去,从而加速房价下跌进程。显然中国楼市的泡沫相当巨大,世界罕有。

      然而,作为诺贝尔经济学奖得主的罗伯特·席勒虽然一直看空中国楼市,而他的看空也给“唱空派”提供了重要的砝码。不过令人感到奇怪的是,国外的著名经济学家们对中国楼市的预测精准程度,远不及国内知名房产大佬任志强,拿任志强的话来说,国外学者们不懂得中国楼市,所以很难猜中!那么罗伯特·席勒真的不懂中国楼市吗?笔者认为,国外经济学泰斗们忽略了三大中国因素。

      首先,低估了政府部门延迟楼市泡沫的能力。这些年来,中国楼市之所以屡调屡败,房价越调越涨,都是因为中央政府考虑到要保增长,没真正下决心将房地产泡沫往死里整。而对于地方政府来说,房地产方面的税收60%归其所有,当然也要遏力助推房价泡沫,至少希望将泡沫长期稳定在高位不破裂!

       而对于罗伯特·席勒所在的欧美国家则不同,除了特殊情况下,一般政府之手不会频繁干预市场,所以大师们可以准确预测欧美国家的楼市何时崩盘,而预测不准中国的楼市泡沫。因为中国政府部门干预经济的能力十分强大。虽说政府干预经济弊远大于利,不仅阻止不了房地产泡沫的崩盘,而且会把危机拖向深渊,但每次房地产泡沫熄火,影响到中国经济增长时,中国政府都会毫不犹豫的干预楼市。

       再者,房价泡沫的破裂,必然会在经济调整周期内,而绝不会在经济上涨周期中。在过去的10多年里,中国各主要城市的房价涨了5-6倍,平均每年房价至少涨幅超过50%,这不仅得益于房贷金融杠杆的逐步拉长,更得益于中国经济一直保持两位数的骄人增长。

       在经济增长迅猛的情况下,很多国人对中国经济、未来收入增长持乐观态度,所以才敢于透支未来投资房地产业。而如今,中国经济虽然有所反弹,但这种反弹还是靠投资来拉动,这种靠投资拉动的经济增长,并不具备可持续性。这意味着中国经济未来仍要步入调整周期。届时,人们的收入预期将出现大逆转,在这种情况下,罗伯特·席勒此时预测中国楼市出现盛宴落幕,概率远比经济上升阶段中要大得多。

      最后,罗伯特·席勒还忽略了中国投资渠道不畅,真实通胀高企的特殊现实。在美国由于各种类型的金融投资品种繁多而冗杂,所以分流了很大一部分流入房地产泡沫的资金,再加上在美国拥有房产需要缴纳房产税。所以从2001年到2007年,美国房价最高只涨了87%,随后金融危机开始爆发,正因为美国房产泡沫远不及中国的严重,所以对美国经济的冲击也相对有限。

      按照西方国家经济学泰斗的思维,当然不可能预见中国楼市能在10多年内涨5-6倍,他们忽略了中国内地投资渠道相对狭窄,真实通胀率高得吓人这些问题,改革开放以来中国通胀率年均增长约为6.25%,民众在无奈之下,不得不选择投资房地产以期获得资产的保值增值。在全民豪赌房地产市场时,金融杠杆不断被拉长,房价涨幅让人惊叹也不足为奇,不过这样为未来房地产崩盘,造成的金融和经济危机埋下了深重的隐患。

      中国楼市泡沫会破灭吗?答案是肯定的,这世上没有戳不破的泡沫,关键是什么时间。房地产泡沫的结局,可分为两种:一种是泡沫比较大,只能任其破灭,历史上日本、中国香港、美国、中国台湾、西班牙、爱尔兰等皆出现过。在主要城市中,房价累计下跌幅度,一般会跌去一半以上,下跌和盘整时间,都会超过三年;另一种是泡沫较小,如果政府政策得当,不会破灭,通过几年的房价波动、阴跌,就能完成调整。如果政策没什么作为,则也会出现房价明显下跌,美国房地产就是阴跌不断。总之,房价泡沫一旦破灭,会对经济与金融形成负面影响,中国的房地产泡沫破裂后果更是可怕。

      未来中国房地产泡沫很可能出现盛极而衰的拐点:一、今年前三季度住户贷款增加3.07万亿元,其中,短期贷款增加1.27万亿元,中长期贷款增加1.80万亿元;如果把大多数中长期贷款视作房贷,那么经过预售等杠杆化手段之后,有超过2万亿的资金进入了房地产市场。而如今央行收紧已经信贷,房价已无大涨空间。二、房产税即将开征。现在40个城市的个人信息联网已毕,未来在房产保有环节开征房产税已是大势所趋。三、随着中央政府的反腐败的深入,一大批腐败分子将被查处,届时再加上房产税的扩围,会迫使大量的房源流向市场,形成供大于求的局面。

      诺奖得主对于经济理论的高屋建瓴并非凡夫俗子所能弄明白,但对于疯狂到变态程度的中国楼市,诺奖得主也未必能懂!因为罗伯特·席勒忽略了三大中国因素:1、低估了中国政府短期干预房价的能力。2、没看清房地产泡沫崩盘应该在经济下滑周期内。3、忽略了中国内地投资渠道狭窄,隐性通胀居高不下的问题,中国民众投资抗风险欲望强烈。不过,即便如此,国内房地产泡沫已呈强弩之末,盛极而衰的日子已经不远了。



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