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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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贵阳楼市命运将成鄂尔多斯第二?  

2013-10-22 11:04:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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有媒体报道,贵阳(包括郊县)建筑面积超千万平方米的超级大盘有5个,建筑面积总共为7450万平方米;建筑面积超百万平方米的有16个,建筑面积总共为12815万平方米。有专家对此估算称,贵阳的房地产可供三口或四口之家可住500万人以上,而贵阳目前城镇人口仅340万,贵阳房地产规划如此超前,不成了地道的鬼城了吗?

早在去年10月,就有媒体报道称,贵阳一个又一个动辄圈地几千上万亩、建筑面积几百万上千万平方米的超级大盘,改写了这座城市的面貌,颠覆了城市生长的常规路径,但是房地产大盘扎堆的贵阳“仿佛坐在楼市崩盘的火药桶上”或将成为“鄂尔多斯第二”。那么贵阳房地产市场的“大跃进”式的发展背后存在着啥危机呢?

首先,超常规的城市发展,给贵阳的城市管理设置了麻烦。贵阳有一个知名的房地产项目名叫“花果园”,占地规划6000余亩、总建筑面积达1830万平方米,可容纳近50万人口居住。当地业内人士感叹:“这相当于把一个县级市搬到了市中心”。有专家指出,这个超级大盘创造了楼市的神话,但给城市的规划、管理带来了考验。

事实也是如此,花果园这个房地产项目建在贵阳市中心地区,造成了周边交通明显拥堵。即使在非早晚高峰时间经过,通行也困难。笔者认为,在一个城市没有合理规划的情况下,在城市中心地带大规模开发,无疑将给中心聚集区带来更大压力,将给未来的城市管理设置更大的难题。所以,大跃进式的上马房地产,将使贵阳市承受一系列的城市管理之忧。

再者,与很多地方政府一样,贵阳市也热衷于靠旧区改造、新区开发、道路铺设、地铁施工来拉动当地的GDP增长,而这些政府投资要么依赖土地财政收入,要么靠政府举债。正是因为如此,贵阳市越是土地不值钱,越是大规模的推地,意在绝不让当地的土地市场火热褪下去。这就使贵阳市一方面陷入到房地产大跃进的泥潭中不能自拔,另一方面也掉进了疯狂推地和大肆举债的怪圈之中。

有报道称,如果不考虑政府融资平台,贵阳市政府债务约占当地GDP的17%;但如果算上政府融资平台,这一比例则达到了58%。类似于贵阳城投集团这样的融资平台所产生的债务,贵阳政府附有担保责任和偿还义务。另有数据显示,2012年,贵阳市GDP达到了1700.30亿元,全年完成财政总收入488.02亿元。按照占GDP58%的地方债总额计算,该市地方债务总计达986.17亿元,是当年财政收入的两倍多。

最后,由于贵阳市过于注重房地产开发和政府投资来拉动经济,造成了工业发展相对滞后的局面。而工业的滞后,加上其地处西部地区偏远位置,贵阳对全国投资者缺乏足够的吸引力。这就造成了,贵阳常住人口增速远不及与其同一级别的三四线城市。

根据2010年第六次人口普查数据,贵阳市常住人口432.46万人,比2000年增加60.61万人。2011年达439万人,2012年抽样调查的结果是445.17万人,贵阳常住人口大致在以每年6万到7万的速度增长。现在的状况是,贵阳人口增速正在放缓,而房地产开发却出现了大跃进式的热潮,最终不仅会出现大量的鬼城,更会使贵阳的房地产泡沫迅速崩盘。所以把贵阳比作第二个鄂尔多斯并不为过。

现在看来,未来贵阳将会面临三大困境:一、将面临着极大的偿债压力,但一旦楼市崩盘,土地出让收入锐减,土地担保价值剧降,则将直接促使当地地方债违约,并给当地经济造成更大的影响。 二、城市建设大跃进,虽然短期内可使GDP靓丽,但给未来城市的规划和管理带来严竣挑战;三、对于人口增速缓慢的三四线城市而言,盲目拓展房地产项目,而不重视实体经济,一旦房地产崩盘,将给当地经济带来毁灭性的打击。贵阳只是全国各城市的一个缩影。鄂尔多斯之后有贵阳,而贵阳之后又将是谁呢?湖南卫视揭秘:李湘月减40斤秘方  

 

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