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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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北京自住型商品房暗藏四大隐忧?  

2013-10-24 13:39:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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昨日下午,北京市住房和城乡建设委员会(下称“北京住建委”)在其网站发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》(京建发〔2013〕510号,下称“意见”)称,北京要加快自住型商品住房建设,在2013年底前完成不低于2万套自住型商品住房供地,建设套型建筑面积90平方米以下为主的住房,销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

关于销售对象,《意见》也作了规定,即按照限购政策规定在北京市具有购房资格的家庭可以购买,其中,北京市户籍的无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)可以优先购买,这其中的单身人士须年满25周岁。此外,经济适用住房、限价商品住房轮候家庭也可以优先购买。符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。昨日有媒体报道称,北京市住建委表示,明年计划推出5万套左右。

北京此次发布“自住型商品住房”文件表面上看在玩创新,而实质上是将原来的“限价房”换成了“自住型商品住房”,其实仍是经济适用房,所谓的差异就是准入门槛低于经适房,且供应量巨大。随着今明两年北京总计要推出7万套“自住型商品住房”,中低收入群体的住房需求会得到一定改善,北京房价过快上涨的势头将会受到遏制。预计其他一线城市也会纷纷效仿。

我们从北京住建委发布的《意见》来看,是通过政府让渡一部分土地收益,开发商少赚些利润承担相应社会责任,而购房者则承担一大块购房价格的方式,来提供大量房源,从而达到遏制北京不断飙升的房价,以及满足当地中低收入民众自住型住房需求的目的。不过,北京这次推出的“自住型商品住房”政策还是存在着以下几大隐忧:

首先,北京住建委推出的“自住型商品住房”政策,可能遭遇里外不讨好的尴尬。一方面,对于城市中低收入群体而言,北京城区房价动辄5万元/平方米以上,即使把价格降低30%大多数民众也照样买不起,北京的房地产市场已经沦为投机市场,远远脱离自住型购房者的真实购买力。

另一方面,开发商对这种变相的“限价房”政策未必积极,在过去北京为数不多的几宗“限房价、竞地价”的地块出让过程中,因“限房价”对项目利润带来的损失,这些地块的热度远不及纯商品房地块,个别甚至还有流拍危险。所以北京这次推出《意见》政策,开发商们和广大民众未必响应。

再者,就算开发商愿意推动“自住型商品住房”政策的实施,从价格上看,自住型商品住房要求销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。政府部门对其价格的限制就等同于对项目利润的挤压,为保证一定的利润,房地产商更倾向于在生产环节中进行成本控制,这对房屋的质量带来隐患也不容忽视。

其三,北京推出的这一“新事物”,目的是照顾中低收入群体的住房问题,且规定购房者取得房屋所有权证5年之内不得转让。但是因此方案进入门槛太低,对“自住型商品住房”的需求量肯定庞大,即使今明两年北京推出7万套此类房源,也会造成“供不应求”的局面,届时难免不出现寻租现象。就是真正有自住商品房需求的人买不起房或住不进房,而不需要的人却通过种种关系轻松获得。这在很多地方经适房建设进程中屡见不鲜。

最后,很明显北京推出的“自住型商品住房”的房源属于商品房,但因为是限价房产,所以在后续满5年后,如果届时房价继续上涨,再上市需要缴纳30%的收益,到时候如何计算收益,装修、税费、利息等是不是在收益里扣除,都会明显影响这类房源的申请人是不是真实自住。显然刚出炉的《意见》没有对此详细阐明。

此外,任何房价泡沫不可能无休止的上涨,北京也不会例外,未来5年如果北京房价出现拐点,房价发生大跌,现在购买“自住型商品房”的民众就可能大呼上套。所以当前即使购买北京的“自住型商品住房”也是存在一定的风险,只是要比现在的北京房价要好许多。

应该说,北京住建委为了解决中低收入群体的住房问题,出台了《意见》有着积极的意义,对于遏制北京房价过快上涨的作用也不容小靓。不过,现在的北京房地产市场已经是投机性市场为主导,远远脱离民众的实际消费能力,即使出台这一新政,民众和开发商也未必领情,更何况《意见》也存在着很多后遗症,这些问题都有待于北京政府的解决。湖南卫视揭秘:李湘月减40斤秘方  

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