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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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收紧房贷预示楼市风险已达临界点?  

2013-10-08 17:13:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“金九银十”向来是房地产销售的旺季,但出人意料的是,在这个最需要房贷的时候,许多城市的银行却表现得相当不够给力,于是就形成了房地产热,房贷冷的奇怪景像。近期,北京、广州、天津、武汉等地多家银行都以“额度用尽”为由暂停房贷业务,一些银行虽未停贷,但也纷纷取消利率优惠甚至上浮利率,而且房贷的审批流程也出现了不同程度的延长。

专家们提出警告,虽然银行信贷额度在收缩,但社会融资总量没有下降,应谨防影子银行第四季度再度活跃。目前广义货币供应量(M2)逐月同比增幅依旧超过13%的目标值。这要归功于影子银行,它们在很大程度上取代了银行信贷,支撑起了货币创造的半壁江山。

但笔者认为,目前房企的融资问题可以通过影子银行、房地产信托等多种途径解决,但个人房贷业务主要还是来自于银行,第四季度银行信贷收紧,对于房价继续上涨起到了掣肘作用。那是什么原因,造成银行收紧房贷的呢?

原因一:银行半年用光了全年房贷额度

现在的状况是,各大银行并非不想贷款,而是叹息自己没额度了!购房者更是焦躁不安,急等住房贷款下来。让我们先看今年上半年的数据。央行金融统计数据显示上半年住户中长期贷款增加1.23万亿元,基本维持在每月2000亿元左右规模。央行的金融机构贷款投向统计也显示,上半年末个人房贷余额为9.07万亿元,整个上半年增加9628亿元。需要说明的是,这两个数据前者是增量,后者是刨去到期释放额度后的净增量。

  光看这个还不能说明啥,再看看2012年的数据。2012年全年住户中长期贷款增加1.33万亿元,按月增量仅超过1000亿元。贷款投向统计则显示,2012年末个人房贷余额为8.1万亿元,全年增加9610亿元。

二者一比,不难知晓今年上半年个人房贷已经消耗了去年全年的规模。即便今年银行业规划个人房贷额度有所增加,但7月份和8月份又是月均接近2000亿元的规模。这就难怪从9月初开始,国内银行的房贷额度全线告急了。2013年度的房贷额度在上半年即已告馨,难怪银行遇到“金九银十”的房贷最大需求时,只有叹息的份了。

原因二:房贷业务已“不划算”

利率“市场化”趋势导致房贷业务“不划算”。虽然中国的存款利率尚没有公开实行市场化,但各银行接连不断的理财产品发行已经让存款利率变相“市场化”。这一趋势让原来“旱涝保收”的房贷业务变成了微利甚至赔钱的买卖,银行业对于房贷业务的兴趣自然大幅度降低。从房贷收益看,目前五年以上贷款利率为6.55%,如果打7折则为4.585%;从房贷成本看,目前理财产品的年化利率都在4%以上甚至更高。因此,执行首套房贷利率打七折的政策肯定会赔钱,就是执行6.55%的基准利率也只是勉强维持成本。

在目前中国市场资金成本开始攀升和利率市场化趋势的双重夹击下,房贷已经成为银行的“鸡肋”产品:提高房贷利率,市场无法承受;不提高房贷利率,银行可能会出现亏本。在权衡利弊之下,银行业对“鸡肋”产品的个人房贷采取“冷处理”是明智之选。

原因三:“断供”和“鬼城”致使房贷风控上升。

 一直以来,用银行的钱做房地产是中国房地产行业的特有现象。极端的案例是房地产商把原本10000元/平方米的楼盘价格,在没有市场的情况下,人为推高到20000元/平方米,然后自己买下来。由于银行通常会提供7成的贷款,实际上房地产商相当于已经以14000元/平方米的价格,把房子卖给了银行。在加剧楼市供应紧张局面和制造涨价效应的同时,房地产商已经把全部的风险转嫁给了银行。

如果说此前这种风险还一直处于“预估”阶段,温州的“断供房”则是银行风险显性化的结点。由于温州房价已经连续两年下跌,温州新建商品房价格比最高峰时下跌近40%,豪宅价格拦腰斩断跌幅50%,最低跌幅20%。一些温州房主过去买房欠银行的贷款,甚至超过了房子目前的卖价,房屋已变成了负资产,于是开始弃房“断供”(不再按期还银行贷款)。温州市银监局其提供的数据显示,至今年7月,温州全市共发生580例房屋抵押贷款弃房和15例按揭贷款,尽管这个数字与市场断供房高达上万套的说法相去甚远,但房价泡沫可能带给银行的风险已经在从担忧变成现实。

与此同时,以鄂尔多斯、常州、贵州等三四线城市为样本的“鬼城”现象,正在不断增加新的案例,银行在房地产相关链条上的贷款风险也在加大。目前,银行给房地产商的贷款不断收紧,一些小型房地产商在市场上的融资成本已经高达30%,融资对于他们来说,只是争取一个把“死刑”变成“缓期执行”的机会,这个机会就是在赌房价能不能持续升值。随着国内一线房价不断攀升,二线城市房价出现滞涨,三四线城市房价开始松动,为了控制在房地产领域的贷款风险,银行业集体收紧银根也算是采取了一定的防范、补救措施吧。

    事实上,即使除投资和投机性需求外的所谓“刚需”,也包括居住需求和居民个人资产保值避险需求两种:一方面是担心房价持续上涨,越往后越无力改善需求;另一个是担心通货膨胀,由于国内资金保值避险渠道匮乏,所以价格“持续上涨”的房产就成了最好的保值工具。如果一旦形成房价不再上涨甚至是下降的预期,则会“刚需”不刚——即使居住型需求也会改买为租,居民会选择把资金投向更有价值的领域。

      中国一线城市房价泡沫如此之大,国内银行业信贷“功不可没”。要不是,银行业的杠杆率拉得这么长,国内房价不可能有如此强大的涨势。而如今银行房贷收紧,一方面是因为整年的额度,仅用半年就用完的疯狂所致,另一方面,当前银行也意识到,随着房价的飙升,个人房贷收益率和风险已经不成正比,尽管现在收紧房贷为时已晚,但是谁也不愿意去做“亏本卖买”呀!鉴于银行房贷的全面收紧,一线城市房价飙升已是无根之水,在今年最后的四季度,国内一线城市房价呈现滞胀局面将是大概率事件,楼市风险已经到达临界之点。

 

 

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