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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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房企高管咋会成为高危职业了呢?   

2014-11-13 16:13:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据《华夏时报》记者粗略统计,在广东、湖北、重庆、四川、云南等地,仅今年被公开曝光牵涉官员落马案的房企老板就超过10个,同时也有很多房企老板因资金链断裂而选择出逃境外。目前已有部分民营房企老板暗中布局,或移民或将资产转移,以应对未来不可知的风险。

自今年417日华润集团主席宋林因涉嫌受贿被调查不久后。6月,因与建筑工程项目有染,宝鹰股份董事长古少明被协助调查,之后宜华地产董事长刘邵喜也失踪了。今年10月份,深圳政法委书记蒋尊玉被带走后,使深圳地产商们胆战心惊。如今,房企人士纷纷表示,房地产已成为高危行业,完全可以用“人人自危”来描述当下所面临的困局。笔者认为,房企高管现在成了高危职业的原因有三:

首先,今年以来,随着反腐力度加强,使开发商之前的问题暴露无遗。房地产腐败的形式至少有近十种。其中土地出让环节被视为腐败滋生的高发区,此外还包括官员协助开发商提高房地产项目容积率、为房地产项目尽快通过规划审批提供帮助。

此外,也有官员为开发商在工程施工许可上提供帮助,插手项目招投标、超标准建设和装修办公用房、在房地产开发领域以权谋私、兴建楼堂馆所以权谋地、违规经商办企业、多占住房等多种手段。

之前官员们手中握有特殊权利,而开发商们就是奔着房地产暴利而来,所以他们“一拍即合”走到了一起,而如今随着反腐力度的加强,导致昔日暴利的行业境况骤变,一些看似牢固暗箱利益关系网也随之被披露。

再者,大部分中小房企光靠自己的力量很难发展壮大,必须要傍住当地相关部门的官员,并从中得到全方位的支持,于是地产行业经常出现“一损俱损,一荣俱荣”的政商共同体。依靠政府资源、搭政策便车快速扩张的房企并不少见,这类房企也容易得到资金的青睐。然而,往往在外表光鲜后台很硬背后,却隐藏着巨大的经营和资金危机。

创鸿集团董事长黄鸿明因涉嫌行贿揭阳市委原书记陈弘平去年11月被拘留后,导致创鸿集团陷入延迟交楼、大幅裁员、多名高管跳槽、多个项目转手等断臂求生的境地。今年又被曝出与万庆良关系密切,更将创鸿推向生死边缘。足见“政商共同体”一会儿给房企带来兴盛,一会儿带来灾顶之灾,其危害有多严重。

最后,房企的负债率依然攀至新高,而资本市场的融资阀门依然没有敞开。近期,部分房企老板因资金链断裂出现“跑路”仍将持续。今年135房地产上市公司交出了2008年以来业绩最差的三季报。不仅业绩增速下滑至个位数,负债率则升至14年来最高,达到76.6%,超过去年三季报时的75.96%,并有33家企业资产负债率超过80%

如此高的房企负债率不仅说明了,房企目前库存普遍据高不下,而且整体销售情况仍然不容乐观。如果不进行“以价换量”促销方式来扭转残局,恐怕今年底明年初,房企因资金链断裂发生“跑路潮”将在所难免。如此高的负债率也印证了,房地产企业大洗牌将在所难免。毫无疑问,当前国内房企正处于“去杠杆”的艰难时期。

当房企高管咋会成为最危险的行业呢?一方面前几年房地产兴盛时期,官商勾结在房地产行业内可钻的空子太多,而且很多房企明的就与地方官员成构成“利益共同体”。当中央下决心整治腐败,不仅腐败分子要被惩处,房企高管们往往也被牵涉其中。另一方面,房地产市场不景气,房企的负债率已远远超越了警戒线。在这种情况下,房企的资金链随时有崩盘的风险,所以高管跑路或被抓也在所难免。

现在房企老板都给自己留条后路,要么跑路逃到国外去了,要么提前转移个人和公司资产到境外,或者通过国际化多元化发展,把资金挪出中国,若哪天真不行了,再花钱赎身或许可以提前获得自由。不过地产行业跟官场腐败走得如此之近,地产商负债率如此之高,也给其他开发商敲响警钟:规规模矩矩做事业,减少负债率,才是保证事业不败的最佳药方。

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