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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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降息利好为何无法催生房价暴涨?  

2014-11-27 12:53:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1121日央行突然降息,引发市场热议。知名评级机构标准普尔周一(1124日)称,降息可能加强国内房地产行业复苏的前景,但仍预计明年的平均房价将下降5%;惠誉同日表示,明年中国商品房不会实质性复苏,去库存的主基调限制了房价上涨的空间。

央行在继930日推出楼市贷款新政之后,又于1121日突然颁布非对称降息。专家们表示:“降息尽管不完全针对房地产,但是一定会跟房地产相关。这无疑对利率、首付的效果是立竿见影,应该一个月之内市场会有所反应。而现如今,很多市场人士都认为,降息之后房价会出现报复性反弹,房地产市场即将迎来复苏。

数据显示,10月房地产数据出现好转迹象,过去几个月各种的宽松政策已经令房地产销售增加。而此次央行降息新政无疑引发不小的市场波澜。据最新数据显示,上周末(11.22-11.23)杭州新房共签约813套,环比上升约17.4%。但是当地中介却表示谨慎乐观:此幅度在这段时间内算是“激增”了,不过这个趋势能持续多久,还有待观察。

笔者认为,央行降息未必能使中小微企业获得多大流动性,但是央行的降息起码对房地产构成二方面利好:一方面降息将在一定程度上减轻了开发商的利息负担,降低了其融资成本,使很多中小型房企起死回生。另一方面降息还是多少减轻了一些房奴的还贷负担,每月少还二三百元,对房奴而言算是特大利好了。不过,目前中国的房地产正处于调整阶段,仅单次降息并不能使中国的房价突然出现大涨。

首先,截止至10月底,各大开发商平均只完成了全年销售指标的76%,尽管降息可能使部分开发商勉强完成全年目标,但市场供过于求的局面,遏制了房价的上涨空间。中国绝大多数房地产商正在通过去库存等手段专注于加快资产周转率,而不是过度的追求利润,因此限制了房价的大幅上涨空间。

目前各城市楼市库存压力均居高不下。举个例子,据杭州市住房保障和房产管理局统计数据显示,截至930日至,杭州市市区可售商品房源142091套,比去年同期多40776套,增长40.2%。可售商品房面积1730.51万平方米,同比增长29.8%。在供远过于求的情况下,开发商要想完成指标,只能通过降价促销的方式来完成,更不可能再将房价继续推高,

再者,从表面上看,央行房贷新政也出了,利息也降了,银行应该将房贷指标用尽才对。央行发布的三季度金融机构贷款投向统计报告显示,前三季度,房地产贷款余额16.74万亿元,余额16.7万亿元,同比增18.2%,明显高于全部贷款增速,但速度较上季末降低1个百分点。

笔者认为,这一方面房地产市场下滑,风险加大,银行加大对房贷的管控;而另一方面,则是高库存下,房企投资意愿降低减少贷款。即使是现在央行降息了,但由于贷款利率市场化的缘故,大多数银行普遍采取95折优惠,加上年底信贷额度紧张,有些银行可能很快取消折扣。在这种情况下,相对于动辄数百万的高房价而言,贷款者的成本降幅有限。

最后,房价下跌的预期,使更多的购房者处于观望状态。与前几年不同的是,本轮降息更说明了中国经济出现了深幅调整迹像,而国内的主要70城房价指数也呈现5连跌。国家统计局发布的10月份70个大中城市住宅销售价格变化情况显示,10月份70个大中城市,除了厦门、郑州和合肥,其他67个城市新建商品住宅价格已经低于1年前,平均同比跌幅高达2.62%

举个例子,在经过一年跌宕起伏,如今杭州住宅均价已低于去年。据杭州市住房保障和房产管理局统计数据,今年1月到9月,杭州市区新建商品房每平方米销售均价从18208元降至15582元,缩水16.8%。根据一般的规律,购房者都有买跌不买涨的习惯,就连一二线城市房价都出现了松动,仅是靠央行的一次降息,恐难以真正让更多的潜在购心者入市。

无论是930新政也好,央行的此次降息也罢,最多会促使部分区域楼市成交回暖昙花一现,但是要想让房价出现大逆转,仍是意想天开。鉴于开发商去库存的需要、银行贷款利率优惠偏少、投资者买涨不买跌的预期之下,今明二年房价绝对不可能再出现暴涨的可能。政府部门可以阻碍房价下跌的进程,但是不可能彻底逆转房地产回归理性的趋势。

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