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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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房地产大佬为啥会集体看衰楼市?  

2014-12-17 10:56:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1214日,在全国工商联房地产商会2014年会上,华远集团原董事长任志强一反常态,发表看空楼市的言论。任志强表示,从我国房地产发展景气指数来看,2008年是一个最低潮,2012年又出现了一个低潮,但这次还是没能止住,11月我国房地产业发展景气指数为94.3,已经超过历史最低点,而且还在继续下滑。

一直以来,任志强被人称之为大炮,亦被称之为“开发商的代言人”。不过在过去的十多年中,作为业界极具影响力的人物,任志强对楼市未来走势发表的看法,均没有失手过。所以早先听他话的购房者,对他崇拜有嘉,而普通民众则把他当作业界小丑。而今日,任志强却在2014年底高调看空楼市,并且对房地产业的前景表示担忧,据他所言原因有三:

其一,目前开发商的库存很大,大概预售面积已经超过6亿平方米,而接近6亿平方米已是历史上最高峰。这意味着目前的预售面积已创造了新的高峰。笔者认为,正因为他看到了楼市供求平衡已经打破,将来会是买方的市场,所以他才开始唱衰楼市。

其二,国家统计局1212日公布的数据显示,今年11月,全国房地产开发投资增速降至11.9%,为20098月以来新低。任志强称,到年底和明年年初会是一个持续下滑的趋势,这个趋势不会改变。显然房地产开发投资下降,说明这个行业不景气状况趋势明显。

其三,任志强对开发商的资金链状况表示担忧。如今开发商们普遍存在库存压力大,负债率高,这极易造成资金链断裂。而三季度末,A139家房企净负债率为101%,季度同环比分别上升24个百分点和1个百分点。整个行业将面临洗牌之虞。

无独有偶,除了任志强以外,其他地产大佬们都不看好房地产,SOHO中国的潘石屹希望开发商们将目前投向海外发达国家,目前美国贷款利率低,投资美国房产较有前景。而万通控股董事长冯仑表示,互联网扶正了,房地产该下堂了。就连万达集团也王健林表示:不要再对房地产业抱有任务幻想。而笔者认为,房地产大佬们一致看空楼市背后更深层次原因有三:

首先,最新数据显示,全国百城房价指数已经连续7个月下跌,中国楼市已经处于最危险的边缘。在此期间,无论是地方政府给楼市松绑也好,央行和银监会联合推出个人房贷新政也罢,甚至央行最近连降息这样的价格工具都用上了,但各种政策的效果只是引发部分地区楼市成交量一时的反弹,已无法彻底扭转全国楼市暴涨之后需要大调整的进程。

房地产大佬们更是看到,决策层已经出台了银行退出机制和房贷证券化。这一方面告诉银行,将来出现房贷坏账问题,中央政府不再背书,另一方面,决策层希望将银行的房贷打包抛给债券市场,将房地产金融风险转化。在这种情况下,房地产大佬们要是再看好明年房价那才是脑子不正常呢!

再者,早先中国楼市大佬们希望通过自己的影响力,致使政府出台更有利于开发商获取巨额利益的政策。而现在房地产业正步入萧条期,包括任志强、潘石屹他们都心系整个行业的安危。再喊明年房价将继续高涨已毫无意义,大佬们要将更多的声音放在维护整个行业的稳定发展上来。所以任志强才拿出了对开发商资金链、去库存难、房地产投资增速下滑等问题,希望引发政府部门足够重视。潘石屹则告诉开发商投资海外地产也是生存之道。

最后,今年的中央经济工作会议,已经连续第二年没有谈及对房地产业。这一方面说明了中国经济将去房地产化,而未来政府将通过更多的保障房、廉租房推出,以及危棚简屋的改造来填补房地产开发下滑的空缺。

另一方面,中央政府希望通过市场手段来去除房地产泡沫,而非人为对楼市进行调整。近期传出不动产登记条例明年初将推出,这不仅是反腐利器,也是为房产税推出作铺垫。房地产大佬们已经看到,中央政府对房地产调控手段,就是建立长效机制,通过市场的手段,让房价泡沫平稳着陆。所以未来房地产出现大调整在所难免。与其闭眼说瞎话,不如顺应大势,建言献策,能帮助房地产业“软着陆”。

临近年末,房地产大佬们一致看空楼市,从微观上来看,是因为各项房地产业数据普遍恶化、不景气所致。而从宏观角度来看,房地产大佬们现在更心系整个行业的健康发展,他们已经看出房地产步入调整期,而且中央政府也希望通过长效机制来使中国经济去房地产化的决心,这已是大势所趋,人心所向。所以与其乱说一通,不如现在合理健言,帮助房地产业平稳度过关键时刻。


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