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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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不动产登记究竟会动谁的奶酪?  

2014-12-23 10:46:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国务院1222日发布《不动产登记暂行条例》,将于明年31日起施行。《条例》要求,国务院国土资源主管部门应会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。《条例》明确,查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的,未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记资料。

尽管官方此前多次表示,不动产登记只是为了搞清楚我国农房、土地、海域、林木等不动产的“家底”,达到明晰私人财产权属,保护私人财产安全的目的,与反腐败、房价调控无关。但是昨日房地产股票还是出现暴跌,地产板块整体跌幅近5%,有近20只地产股跌停。这说明市场对《条例》推出,房产税开征后对房价的影响表示了担忧。

不动产登记条例之所以广泛受到关注,一方面公众希望通过这个平台成为“以人查房”的反腐败利器。另一方面大家更希望不动产登记条例推出,为房产税开征铺平道路,以达到降房价的目的。然而,有关部门为了突出不动产登记制度的“专业性”,特意强调了保护隐性,登记信息必须依法查询。那么《不动产登记暂行条件》推出后究竟会触动谁的奶酪呢?

首先,中国不动产登记之所以搞了许多年,去是姗姗来迟,其中除了需要庞大人力、物力的投入和统计之外,还有各个部门为了自己的利益而相互扯皮,延缓了不动产登记条例推出的进度。就不动产登记而言,共涉及国土、住建、财政、农业、税务、林业、海洋等多个职能部门,以及法制办、中编办等协调机构。如此庞大的联席机构,在职能整合中耗费的时间成本可想而知。

举下例子,在城镇房地产开发过程中,需要分别在国土和住建部门办理“国有土地使用证”和“房屋所有权证”。在承包土地、山林过程中,也是要跑多个部门才能办齐各种权证。不动产统一登记制度建立后,分散的登记职责整合到一个部门,由国土资源部负责全国不动产登记工作。这不仅可以提高政府办事效率,也有利于保护不动产权利人的合法财产权。只是一些政府部门原来的那些权利和利益将会被大幅削减。

再者,尽管普通公民无法通过不动产登记信处管理平台来查询腐败官员的隐私。但是,《不动产登记暂行条件》还是规定,不动产登记信息,可以在国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等政府部门互通共享。也就是说只要官员有腐败的嫌疑,反腐机构就可以通过该平台一查到底。

一直以来,中国的腐败官员在受贿时多选择拿房产,这一方面与近年来房价一直飙升,房产有保值增值的功效,而且手中握有多套房产更具隐蔽性有关。另一方面,如果拿现金,放在家中不保险,而存银行马上就会被反腐部门发现,这样风险太大。所以不动产登记制度推出后,虽然并非直接针对反腐败,但在当前反腐败高压之下,无疑是对一些腐败分子是一种威慑。

最后,很多业内专家均表示《不动产登记暂行条例》推出后,对调控房价作用有限。汇总原因有三:其一,房产税开征存在法律障碍,现在高房价中已经含有土地使用权了,再征收房产税有重复征收之嫌。其二,目前国内城市房产使用权限是4050年、70年,各商品房的房产税开征应与其所剩土地使用权时限有关,这样房产税开征本身就是相当复杂的事情。其三,2011年上海、重庆已开征房产税试点,但是对房价影响不大。

而笔者觉得,这次不动产管理平台和《条例》的推出,已经说明房产税开征已无太大阻碍了。近年来,我国房价之所以不断屡攀新高,一方面是因为中国在房产持有环节上税赋太轻,让投机投资者有可乘之机。另一方面,分税制改革以来,地方政府被土地财政绑架,这终不是长久之计,所以开僻新税源乃大势所趋。将来最有可能的就是,房产税逐步取代土地财政。而此次《不动产登记暂行条例》乃是开征房产税绕不过去的坎儿!

       从表面上来看,《不动产登记暂行条例》是为了查清不动产的家底,并且保护私人产权在内的各类财产安全。但是要说此《条例》对房价和反腐败一点影响都没有,恐怕还言过其实。由于《条例》和高压反腐的震慑作用,腐败份子会将大量房产抛向市场,这样对于房价去泡沫帮助很大。而随着新一轮房产税明年的呼之欲出,房产保有环节上无税赋的时代已经终结,这也会加快房地产去投资化。当然短期心理因素的影响将大于实际效果。

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