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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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2015年一线城市房价还将上涨?  

2014-12-25 15:37:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 中国银行首席经济学家——60岁的曹远征在三亚财经国际论坛间隙就中国的房价以及互联网金融等问题接受了华西都市报记者的专访,他指出中国的人口结构正在发生变化,导致了购房行为的变化,一二三四线城市的房价正在分化,预计一二线城市的房价不会降,甚至可能还会涨。

无独有偶,国内的开发商们也看好一线城市的房地产。1118日上午,上海新地王—董家渡地块的争夺在短暂的5分钟内落下了帷幕,中民投以联合体的身份用248.5亿元的价码摘得。1224日,三湘股份以18.61亿元竞得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区一地块,溢价率113.8%,楼板价66629/平方米,刷新全国单价地王纪录。

专家和房企看好明年一线城市的原因有三:其一,一线城市的市场成熟度和土地稀缺性,注定了土地价值的无可取代。其二,二手住宅价格环比降幅继续收窄,北上广深等4个一线城市环比无一下降,北京更是连涨两个月。这似乎证明了,一线城市因为多项救市政策的出现,已经止跌。其三,一线城市能提供更多的发展和就业机会,对外来人口天生具有极大的吸引力。

与之相反的是,各方均不看好三四线城市楼市,认为明年三四线城市房价将会出现较大调整。各地楼市并非集体回暖,市场分红依然存在。具体来看,长沙、昆明、贵阳、海口、呼和浩特、常州及惠州等地11月新房成交量环比、同比均出现下降。今后这些地区的楼市可能价格下调,需求才有望增加。

而笔者觉得,三四线城市的房地产明年去库存化已无争议,房价调整在所难免。但是一线城市的房价由于前期涨幅过大,已远远脱离当地民众的购买力,所以2015年一线城市房价并非如专家和房企看得这么乐观。随着国内房企们闭着眼睛赚钱的时代已过去,专家如果判断失误还不打紧,但房企在一线城市争当地王的风险却在急骤上升。

首先,专家曹远征认为,一线城市提供的发展和就业机会,是推升其房价只涨不跌的引擎。但是我们看到,在北、上、广、深的外来务工人员,起码有95%以上不是住在单位宿舍,就是租住在危棚简屋。很多外来人员因一线城市的高房租,觉得生活成本过高,他们有些吃不消。所以,这些在专家眼里所谓的“刚需”根本买不起房,如何来充当阻止一线城市房价下跌的“炮灰”呢?

不可否认,最近由于央行降息等利好,使得各地房地产成交量出现了年末翘尾的现象,但是这种成交量的反弹究竟能持续多久,还有待观察。央行降息最多给新晋房奴每月省下不到300元的房贷,但是这与一线城市动辄数百万的房价款相比,这样的利好有点杯水车薪了。所以央行所谓的非对称降息,根本无法扭转房地产调整的大趋势。

再者,要维系一线城市的畸高的房价,则需要在货币政策极度宽松的情况下,比如像2009M2增速达到了29%,创下了历史最高。但截至10月底,直接代表市场资金宽裕程度的广义货币(M2)余额119.92万亿元,同比增长12.6%,增速分别比上月末和去年同期低0.3个和1.7个百分点。12.6%的同比增速创下7个月以来的新低,并低于全年M2增速达到13%左右的预期。

这说明以目前社会的流动性来看,要想让那些在一线城市抢地的地王们将6/平方米的楼板价炒上去,根本不切合实际。更别指望明年北、上、广、深房价齐齐上涨呢!我们知道,房价从1万涨到2万所需的资金,与2万涨到4万以上,在资金面上是完全不同的数量级。所以2015年一线城市房价会继续上涨,那只能是骗人的鬼话。

最后,一线城市的高房价泡沫太大,早就不具备投资价值,笔者居住在上海闸北区,那里的商品房价格是35平米,110万元(这钱存银行3000/月)。而同样如果是租房住的话,只需要2600/月。显然租售比已到了买房不如租房的程度了!所以现在一线城市房价只有投机价值,那就要看房价能否继续疯涨下去。但在经历了10多年的大幅上涨后,一线城市的房价动辄数百万的价格,还能有多少升值空间呢?

对于专家而言,希望一线城市房价稳中有升,不要给经济带来灾难性后果,真正实现软着陆,不过这仅是一厢情愿。对于房企来说,在三四线城市拿地不靠谱了,想必一线城市要保险些。但是我觉得,一线城市房价更加脱离当地民众的购买力,如果投资投机性资金辙离,那它下跌的幅度会更大更凶猛。如果明年三四线城市房地产是去库存化,而一二线城市的房价则将是去泡沫化,只有房价回归居住属性,中国的房地产业才能健康发展。

 

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