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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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2015年一二线城市房价步入调整期?  

2014-12-31 15:50:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 据《新京报》报道,中国社会科学院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心及社科文献出版社共同发布的《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014-2015)》指出,明年一、二线城市房价将继续下滑,但有望在下半年逐渐回暖,限购政策有望全面退出,未来一半以上的开发商或将转行、消失。

绿皮书对2015年的总体判断是:未来住房市场将进入中速增长的常态,2015年的住房市场走势:整体延续衰退,一、二线城市2015年下半年,三、四线城市2016年下半年复苏。在预言了未来房价走势的同时,绿皮书还预测明年仍在坚守限购的五个城市有望全面放开。房价只涨不跌的神话将完全破灭。而鉴于城市人口流入的宏观拐点尚未出现,房价尚不至于会整体崩盘。

社科院专家预测明年全国房价整体进入调整期,但这个调整周期时间不会很长,一方面是不管政策如何救市,全国70个大中城市的房价已连续数月下跌,这个趋势仍将延续,但各城市一二手房跌幅已收窄。另一方面专家们坚信政府不可能容忍房价长期或过度下跌,所以政府部门可通过税收、贷款、政策等措施来剌激住房消费,避免各地房价出现较大回落。

此外,社科院专家们之所以说未来一半以上开发商将要消失,是因为目前开发商的负债率过高,再加上库存积骤、销售不畅,房地产又长期处于低迷,整个行业洗牌将是大概率的事件。而笔者认为,中国的房地产疯涨了10多年,应该步入一个时间较为漫长的调整周期。御用专家们希望房价泡沫长期稳中略降,恐怕也只是一厢情愿的臆测!

首先,中国的房价之所以成就“只涨不跌”的神话,既与中国投资渠道匮乏,通胀压力巨大有关,同时也与前些年国内GDP高增长,带动了国民收入不断增加有关,人们对经济前景充满乐观态度,所以才敢于透支未来收入贷款买房,银行也敢于放出更多房贷。

而现在随着国内GDP增速的放缓,未来中速增长将成为常态,各行各业不仅产能过剩现象严重,而且利润率也大幅下滑,很多人都惊讶的发现,2014年我们收入的增速已经大不如前。那么随着中国经济步入结构性调整期,2015年很多人的收入增幅恐也难以乐观!所以无论从投资性住房也好,改善型住房需求也罢,这类人群的需求将大幅减少。

再者,连社科院的专家也承认,目前一、二线城市的住宅相对过剩,但仍然有增长的余地。三、四线城市已经达到了“绝对过剩、长期过剩”的阶段。而笔者认为,中国房地产已由原来的卖方市场转向了买方市场。确切的说,一二线城市商品房要去库存尚需要18个月左右的时间,而部分三四线城市要去库存的时间可能需要三、四年的时间!

20112013年,全国住房的年均竣工面积一直保持在20亿平方米左右,2013年施工面积得益于连续高速增长更是达到了60亿平方米,而每年住房总增长加上拆迁重置的需求最大只有12亿平方米。所以,潜在的供给过剩问题非常严重。一方面2012年至2013年各地房价疯涨,透支了现在大部分刚性需求,另一方面,现在大量房产无序开发出来,买不出去沦为鬼城。

再次,社科院专家在看空明年楼市的情况下,还不忘给市场打打气。在《绿皮书》中指出,城市人口流入的宏观拐点尚未出现,房价尚不至于会整体崩盘。但是笔者觉得,一方面近年来一线城市房价涨得最快,泡沫甚大,暴涨之后是暴跌,这是客观规律!政府调控之手只能延缓房价下跌进程,但不能逆转目前房价调整的大趋势。

另一方面当投资、投机性需求退出楼市,能托住高房价的只有消费性需求群体,但是一二线城市的消费性需求群体如果不动用金融杠杆(还贷几十年),是根本托不住目前高房价的。目前一部分人之所以不惜到处借钱来购房,是因为看到了房地产的投机价值,而并非纯粹为了自住而购房。

最后,目前社会上的流动性远不如2009年那样的宽松。一方面央行鼓励银行做个人房贷业务,但银行现在也学聪明了,对时间周期长、贷款利率低、风险大的个贷业务视同鸡胁,在信贷政策方面不愿意过于宽松。另一方面,强势美元、美国经济的复苏,深深影响了以中国为代表新兴经济体,大量国内外流动性正在逐步流出中国,所以央行不得不创造性的发明一些调节工具,向银行注入流动性。在这种情况下,一线城市房价明年出现大幅调整,而非稳中有降,乃是大概率事件。

社科院希望明年房价稳中有降,则万事大吉。而地方政府和银行则希望未来房价缓慢上涨,这样可以使中国经济和金融系统软着陆。但是让一线城市居民要倾尽几代人血汗、透支几十年的高房价真的永远坚挺,只许其大涨,不许其大跌吗?显然这是不符合客观规律的!社科院认为人流量大的一线城市房价不会大跌,但是人流量大的城市只有房价回归消费属性,才能唤发出真正潜在的购买力。如今一线城市95%的外来人口都是租房,而非买房。

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