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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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房地产泡沫即将在哪儿率先崩溃?  

2014-02-18 15:24:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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根据官方数据,一月份九成楼市成交量下降,按照官方的67个城市房价对比,许多城市环比走下降趋势,包括北京这样的一线城市,房市都显得冷清。于是崩盘论的观点开始流行。除了李嘉诚等富豪近期纷纷抛售内地和香港资产外,就连地产大佬王石也认为2014年楼市情况“非常不妙”。

中国房价一路飙升了12年,涨幅一般超过了5倍以上,与黄金、股市等曾经出现的牛市相比,堪称长寿。房地产不仅是房产商的“致富利器”,也是地方政府的“招财猫”。而随着美联储退出QE与内地高层出于调整经济结构之需要,楼市泡沫破裂似乎只是一个时间的问题。那么中国房地产泡沫究竟将从何处率先破裂呢?笔者认为,鉴于一二线城市房价相对坚挺,所以除了香港楼市之外,就是三四线城市房价了。

三四线城市房价已经破裂

有媒体称,面对房产形势堪忧,一些地方政府,比如武汉、郑州、长沙、合肥等,开始逐步放开所谓的限购令来救市。与此同时,近期又有不少开发商已从三四线城市撤离资金,回归一二线城市。笔者认为,房地产资金的撤离将加剧部分城市房价泡沫破裂的进程,出现大批烂尾楼,将在所难免。

首先,三四线城市建设超前发展,留下隐患。近年来,随着房地产超前快速发展,一些三四线城市官员借着城区改造之名,大造新城,这样既拉高了当地GDP增幅,也使自己的政绩看上去光鲜无比,但留下的却是大面积无人居住的“鬼城”。或许这些三四线城的父母官认为,随着新型城镇化的推进,只要新城建好了,就不愁没人来住,但是在缺乏基础工业和服务业配套支撑情况下,建多少新城就立刻变成多少鬼城,城市的流出人口远远要大于流入人口,而银行借给开发商和地方政府巨额建房资金只能成为大量坏账。

再者,多地房产有价无市,难以维系。温州已经连续26个月房价出现大跌,已有投资者开始出现断供,银行的不良贷款开始骤升,而既使像鄂尔多斯、营口、常州、贵阳、十堰等三四线城市,虽没出现房价腰斩现象,也大多处于有价无市的情况。三四线城市抄房者希望高位抛掉房产,赶紧兑现。而当地银行目前正处于“去杠杆化”进程中,对银行信贷资金安全看得紧。在缺乏资金推动的情况下,三四线城市房价坚持不了多久。

最后,三四线城市房产库存积压严重,透支了未来十多年甚至几十年的刚性需求。一些三四线城市由于过去几年超常规发展,造成了房地产大量积压,而楼市却依然处于有价无市的情况之中。无奈之下,今年有部分城市的公务员竞然还有售房任务,工资与售房多少挂勾,这足以说明中国楼市将在三四线城市率先崩溃。

目前除温州、鄂尔多斯之外,多数三四线城市房价正处于飘遥之中,正是因为超常规发展、工业和服务业没有紧跟其上,才导致供远大于求。而当房地产在虚假繁荣,处于多空僵持状态之后。中国的房地产泡沫或许率先将从三四线城市破裂,所以防范这些城市的局部性金融风险,严控一二线城市房贷风险的上升显得尤为重要。

香港楼市还能支持多久?

有媒体称,春节过后,香港部分大型地产商降价促销,继李嘉诚旗下长江实业的新盘降价25%开售后,另一巨头新鸿基一处住宅项目售价大降40%。尽管降价楼盘大多位置偏远,但香港楼市确已熊态渐显。笔者认为,香港楼市泡沫将与内地三四线城市一同破溃。

自2008年美联储推出量化宽松政策之后,开始大量热钱进入香港,推高了香港汇市、股市。又由于港币与美元挂钩,美国长期奉行低利率政策,港府也只能紧跟在后。但利率超低,势必引发香港楼市泡沫膨胀,甚至已经超过了1997年亚洲金融危机之时的房价。而香港又是全球最开放的经济体之一,香港对全球资金流动愈加敏感。当美联储宣布退出量化宽松之后,香港楼市泡沫的破裂也只是时间问题。

其实,面对楼市泡沫和通胀的上升,港府也并非无动于衷。为了冷却过热的楼市,特区政府在一年多前就连续针对非本地人和短期炒楼者大幅加征印花税。这些打压楼市的“辣招”虽然效果不错,2013年全港房价升幅降至个位数,楼市投机抄做基本得到遏制。但是美联储不会再给港府多少机会了。这次美联储已决心将弃新兴经济体安危于不顾,必须保持强势美元地位,宣布今年逐步退出QE,这意味着大量资金将抛售香港和内地资产回流美国本土,届时香港的房地产将崩盘。

与巴西、士耳其、印度、印尼、南非等脆弱五国相比,他们虽然现在正直面QE冲击,但是他们的房地产泡沫并不如中国那么巨大。笔者认为,中国房地产泡沫破裂的时间已经不远,要么内地三四线城市率先破(现温州房价已跌,将来会有连锁反映),要么香港楼市跟跟其后。当香港和内地三四线城市房价出现崩溃之时,国内的一二线城市房价泡沫破裂的宿命又将开始。不过一个房地产泡沫,将引发地方政府债务、影子银行等一系列金融危机,而中国高层应该为此而及早做好准备了。2014年绝不是可以掉以轻心之年。

 

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