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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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杭州楼市大幅降价暗藏四大隐忧  

2014-02-25 15:33:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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马年似乎是中国楼市的不祥之年,继温州房价连续下跌30个月后,进入2014年,杭州商品房成交业绩1月份仅成交2631套,同比2013年1月的4635套下跌了43%,而春节期间,杭州楼市趋于“休眠”,主城区的成交记录仅有两套。一份杭州开发商降价名单在网上流传开来,其中万科、保利这样的房地产大鳄也赫然在目。降价楼盘最高房价跌去3成。

应该说,杭州人对早已脱离居民购买力的房价调整早已预期。2013年年底,杭州市国土资源局联合某机构对杭州楼市2014年走势进行的调查显示,在306份有效回答的问卷中,有46%的人认为,2014年杭州楼市总体走势将会是量涨价跌;24%的人认为,总体走势为量价齐升;21%的人认为,将缩量下跌;仅有9%的人认为,杭州楼市将量跌价涨。

很多专家认为,杭州楼市“量价齐跌”已经初显中国房地产泡沫崩溃之先兆,随着一些城市房价开始出现下跌,中国房地产业在刚刚经历了“地王”的盛世之后,旋即又将进入重新洗牌的时代。笔者觉得有四大因素直接导致杭州楼盘降价,而且这些因素与其他城市又出奇的相似,而这又会给中国房地产泡沫带来什么重大影响呢?

首先,杭州楼市库存惊人的高。根据统计,目前,杭州楼市库存达22万套,其中新房12万套,远超北上广深这些一线城市;二手房库存10万套。按照之前两年的去化能力,消化这些存量房源需要近3年时间。在如此高的库存之下,一旦外围有啥风吹早动,开发商降价销售已无悬念。

再者,杭州政府积极卖地。根据统计,2013年杭州全市土地出让225宗,折合面积12216.9亩,可建面积2156.7万平方米,土地出让金高达1326.9亿元,同比增长110%以上。而这还是杭州政府控制后的数字,2013年10月,杭州国土资源局曾一次性的叫停6个地块的出让。今年1月份,杭州单月土地成交达到了340亿,再创历史同期最高,加上2月份已经完成的土地出让,前两个月土地成交额已经接近去年总量的45%。

杭州政府积极卖地,主要原因有二:其一,通过土地市场供应,使市场房源充足,最终起到平抑房价过快增长势头的目的。2013年上半年,温州拍出土地1759亩,相当于2006-2011年平均3年的供应量,迄今温州楼市一直连续跌跌不休;其二,今年或明年,在地方政府债务中有30%到期,需还本付息,届时将给地方政府带来巨大的压力,集中推地后土地财政收入增长,可使政府度过难关,摆脱危机。

再次,据保守估计,杭州楼市的两成的购买力来自温州,而目前这一部分的购买力已经不复存在。因为温州楼市“崩盘”正好套住了炒房团,目前不仅是温州民间借贷崩盘,就连银行也因房价下跌遭受牵连,不良贷款率直线上升,局部地区的金融危机已无法避免。而温州炒房团们的覆灭又使得杭州楼市面临釜底抽薪的困境.

最后,本次杭州楼盘大幅降价,一些开发商坦言受到了资金链不足的影响,急需回笼资金。一方面,出于房地产泡沫风险的考量,目前开发商越来越难从银行贷到款项,而走信托融资之路,又要受到银监会的监管,另一方面,去年下半年,各地地王频出,开发商把资金都争着去攻城掠地,到今年春节过后,看到整个社会资金偏紧,才发现自己的现金流也开始不足了。所以,杭州一些楼盘降价销售是开发商的回笼资金的考量。

有人说,杭州楼市将成为下一下温州,而全国楼市也将成为逐渐步房价下跌城市的后尘,中国房地产已经涨了16年了,也该出现像样的调整周期了。笔者认为,很多城市与杭州有着差不多的情况,就是新年以来成交量大幅萎缩、超高库存、投资客消失、新房集中入市,加上银行房贷政策趋紧等多重打击之下,各地房企的价格战也已不可避免。

中国楼市的泡沫崩溃首先会在三四线城市集中开始,当然随着美联储退出QE,海外资金流出香港,香港楼市泡沫也将一同破裂,然后再向一二线城市蔓延,虽说大多数一二线城市的高房价短期尚能坚挺度日,但是其一旦破裂房价将是直线性的下跌,因为这些城市的房价早已脱离了当地民众的购买力,在高房价下面没有多少力量可以支撑。中国房地产泡沫破裂在即,但是其所带来的一系列隐患将非常可怕。杭州楼市步入低迷,决策层该为金融危机做好准备了。

 

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