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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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楼市和股市会否呈现“跷跷板”效应?  

2014-02-28 11:25:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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进入2014年后,中国楼市上涨势头似乎有所遏制。特别是春节过后,部分商业银行传出房贷政策收紧的信息,杭州等二三线城市开发商开始大幅降价推销楼盘。人们在看空楼市的同时,都将目前投向股市。业内人士认为,自20071015日以来,A股站上6124.04点后,便一直跌跌不休,除了曾一度反弹至3478点后,股市似乎已很长时间没有出现过像样的行情。目前楼市前景堪忧,大量游资或将流向股市,广大股民的春天应该不会太远。

楼市风险是否真的越来越近了呢?答案是肯定的,中国房价一连上涨了16年,已演变成为一只大泡沫,造成了社会贫富分化严重。学者甘犁的调查显示中国最高资产10%的家庭拥有63.9%的资产,而房产又占据资产比例大头,比如北京市民的总资产83.8%是房屋,而上海亦高达76.5%。少部分人占据大部分财富,注定使得房屋空置率以及住房自有率同时高居世界前列,也为未来各地、尤其是三四线城市房价泡沫破裂埋下伏笔。

此外,大量银行贷款和社会资金被沉淀在涉房类融资上,房贷存量远超出了银行资产可承载的风险范围,短贷长用、拆东墙补西墙的房地产开发资金链,变得越来越高成本、高杠杆、高风险。所以,近期银行开始提前防范楼市潜在风险,除了提高房贷门槛、提高房贷利率外,还收紧了房贷额度。很显然,银行开始隔离房地产泡沫风险了。

由鉴于此,人们自然会想到,股市和楼市是否存在“逆互动关系”呢?也就是说楼市泡沫开始出现拐点,而股市或将异军突起。中国房地产已经上涨十几年,而A股市场却连续4年在全球排名倒数第三,毕竟风水也该轮流转了。那么楼市泡沫破裂,股市长期走势就该较为乐观了吗?笔者认为,从理论上说,楼市出现拐点,会有部分社会资金流向股市,但实际上并非如此。

首先,A股市场缺乏赚钱效应。楼市涨了10多年,期间除了2008年稍有回调外,没有出现过较大幅度、较长时间的调整,而且楼市的飙升并不与宏观经济面挂钩。这都已经用事实告诉了每一个市场参与者:投资房地产,稳赚不赔。而A股市场一直跌跌不休,连续数年稳坐全球最差股市垫底之位,中小投资者更是亏损连连。在这种情况下,即使大量资金流出楼市,也并不见得会流向股市,点燃A股上涨行情。

房地产乃各级政府之支柱产业,牵一发而动全身。即使像温州房价连跌30个月,当地政府也会想尽一切办法进行施救,比如出台取消“限购令”,以稳定楼价或者延迟房价崩溃进程。但是股市对于管理层而言,其功能只有一项就是给上市公司“融资”,所以股市下跌,管理层一般不会干涉,除非真的跌惨了,管理层也会略显“父爱”之手,至于能否救得了市,那又当别论。更何况房产既是投资品又是消费品,买楼被套大不了自住,而买股被套,则只能做上市公司的股东了。

此外,楼市这十多年来,房价年年有上涨,这等于投资者年年有分红回报。而股市除了投资者通过投机博取差价作为主要盈利手段之外,很多上市公司要么采取送配股、高送转股,频频与投资者玩起数字游戏外,真正给投资者现金分红回报的上市公司数量廖廖,分红能够超过银行一年利率的更是屈指可数,所以真正价值投资在A股市场没有发展空间。

再者,股市和楼市的上涨都需要有流动性的支撑。2009年由于央行采取了宽松的货币政策(M2增速达到29%),极度宽裕的流动性,除了推升房价之外,也将股指推向了3478点。显见楼市和股市在社会资金充裕的情况下,共同上涨的。而现在因美联储退出QE,货币市场频现“钱荒”.虽然货币市场这几天钱荒问题有所改观,央行也采取了正回购方式回笼资金,但资金面再也不会像从前这样宽裕了。这就造成了,由于成交量降温,跑进楼市的存量资金出不来,而社会资金总体趋紧又使A股更加不振,估计不久股市将在2000点以下运行。

最后,楼市和股市走势均受到宏观经济基本面的影响。当然由于制度的不健全等因素,基本面好时,股市不一定会上涨,但基本面不佳时,股市肯定会下跌。而楼市这些年的上涨,也与经济基本面休戚相关,因为中国经济增长都有赖于房地产的成长。现如今,中国政府主动调低经济增长预期,而最新的汇丰PMI跌至跌至48.3,不仅各项指标低于枯荣线之下,而且还创下7个月来的新低,通缩压力渐增,制造业增长潜在动力或在减弱。在这种情况下,要想让A股市场背离于经济面走独立行情,这几乎是不可能发生的事情。

中国楼市和股市会否成为“跷跷板”?笔者认为,这是一些人的一厢情愿之想法,事实上在最近十多年来,此种事件从没发生过,而更多的是在流动性极度宽松的情况下,股市和楼市双双上扬的情况时有发生。可以肯定,现今后的A股将与楼市一起,步入双双下跌的通道乃是大概率事件。所以投资者切勿听信传言,从而造成不必要的投资损失。

 

 

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