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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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2014年究竟是不是房价的拐点?   

2014-02-08 11:19:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2014年究竟是不是中国房价的拐点?一直是春节前后专家们争辩的焦点。最近,由于钱荒的问题频发,似乎看空未来房价的声音占据了上峰,甚至房价2014年崩盘论也不绝于耳。不过,也有房地产大佬预测,今年房价与去年两位数狂涨相比,涨幅将大幅收窄,稳中有升将是常态。

自从新一届政府上台之后,似乎对房地产调控显得较为“低调”,而去年三、四季度70城市房价上升幅度,又让投资者坚信房价只涨不跌的神话。不过笔者认为,2014年中国房地产市场暗藏玄机,内地房价即将出现拐点,并开始步入“下降通道”的可能性正在加大。

首先,供不应求的局面已稍然打破。如果说2013年是刚性需求集中暴发的话。那么,刚性需求已经满足得差不多了。而且整体的供应来看,去年 11月份数据第一个是目前的开工量,差不多居住的差不多50亿平,50亿平意味着什么呢?差不多得五年的时间去消化这个量,再一个我们看到这个房地产的整个融资也很高,超过10万亿。

当然,一二线城市供大于求的情况可能并不明显,而三四线城市由于盲目跟风,早已透支了未来十多年的房产需求量,且人口的流入量小于流出量。像常州、贵阳、鄂尔多斯、营口等城市都形成了大面积“鬼城”。所以,2014年中国房地产市场将呈现三、四线城市房价开始出现较大跌幅,而一二线城市随后紧跟的现象。作为全国楼市风向标的温州房价已经25个月出现连续下跌便是明证。

再者,一直以来,房价上升与货币供给是正相关关系,其拐点取决于中国货币环境的拐点。而目前来看,2014年货币环境并不支持房价继续上升,房价相反有较大回调的可能:

其一,从去年6月开始,中国便发生了诧异的钱荒事件。临近年底,各大银行纷纷将房贷优惠利率取消,或者干脆就不再放贷。虽然业内预期,春节前后资金成本将在现有基础上有所回落。但笔者认为,要下降至去年上半年水平的可能性不大,要轻而易举的从银行拿到个人房贷优惠利率的可能性也不大,未来个人房贷成本将大幅上升,杠杆利用率将大幅下降。

其二,今年初管理层下发了107号文件,对影子银行加强了监管,同时暗示将不会对房地产信托之类的产品进行托底。中国的房价为什么会屡调屡涨?这与宽松的货币环境是分不开的,虽然国有银行对开发商收紧了银根,但是开发商还可以从信托等直接融资方式进行融资,如今107号文件对影子银行加强了监管,使开发商们失去了一条大规模融资开发的途径。

再次,中央调控与地方政策相结合。近日,国土资源部正式组建不动产登记局,不动产统一登记制度的落地进程再次提速。笔者认为,不对产登记这一事件,对中国房地产市场影响甚大。一方面,可迫使一大批腐败分子将手中的大量房产抛向市场,缓解房产市场人为紧张的局面。另一方面,不动产登记制度就是为了给房产税对存量房开征提供便利条件。届时也可将投资者手中的大量空置房产挤向房地产市场。

很多人或许会认为,房产税的开征只会助推高房价。但是笔者认为,房产税如果在房价上升时,的确会起到助推房价的作用,而在房价进入下降通道时,对房价的遏制作用将是十分明显的。2014年上海新购住房房产税适用税率已确定。32384元/平方米的市场交易价成为税率“分水岭”,高于这一价格的应税住房税率适用0.6%,低于的则适用0.4%。这说明地方政府正在着力严格控制房价的上涨,未来房产税试点将在改进的情况下大幅扩围。

最后,中国房价上涨这12年来,一方面与宽松货币环境有关,同时也与其作为中国经济支柱产业关系甚大。如果说前些年,中国经济长期呈现两位数高增长,而现如今,中国经济目前呈现一种“结构调整”的状态之中,就是中央政府主动放弃对经济高增长的追求,进而将目光转向质量的提升。在此背景之下,人们既会因为预期收入增速放缓而对房价继续上涨的可能进行重新估量,也会因房地产投资风险过大,而停止盲目投资的步伐。

至于很多学者认为,美国退出QE是不是会给中国的房地产进行致命一击呢?笔者认为,美联储退出QE是有一个渐进的过程,如果要造成严重伤害的话,也会对新兴经济体国家进行打击,而美国退出QE对中国房价造成二方面的影响:一方面香港楼市泡沫率先崩盘,因为港币与美元挂钩,而长期低利率进而推高了香港房价泡沫,届时香港房价崩盘一定会对内地房价产生负面影响。另一方面,如果美国经济复苏,必须推行强势美元,届时大量美元回流本土,也会加剧国内钱荒现象的发生频度,这会给中国央行带来两难境地,放水救市,引来通货膨胀,不放火救市,将致流动性失血,最终引爆金融危机。

2014年是不是房价的拐点?这要看中国新一届政府是否愿意将反腐败、调结构进行到底,现在看来,改革已经进入深水区,已经没有回头路了。再看,2014年中国的货币环境,由于钱荒、影子银行的监管加强。在大多数城市商品房供远过于求的情况下,笔者也实在找不出推动房价继续上升的动力。所以如果房价破裂,其趋势往往是由外到内(香港影响到内地),由三四线城市向一二线城市蔓延。所以,中国房地产泡沫破裂只是在今明两年之间。
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