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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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房企信贷违约的蝴蝶效应有多大?  

2014-03-19 11:10:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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经当地政府核查,目前浙江兴润置业投资有限公司(下称“兴润置业”)及关联企业总负债超过35亿元,其中银行贷款24亿元,涉及10多家银行,其中建设银行为主要借款人。浙江省奉化市政府认为,兴润置业及关联企业经营管理混乱,导致资金链条断裂,初步核实已经资不抵债。与此同时,兴润置业非法吸收公众存款7亿多元,涉及98人,其中机关事业单位人员7人。

针对有外媒报道“央行举行紧急会谈,讨论是否救助一家将违约的房地产开发商”消息。央行昨晚立刻作出反映称,对个别外媒报道“中国央行紧急讨论救助小型房地产公司”与事实不符。首先,央行未参加文中提到的“紧急会议”;其次,央行未参与浙江兴润置业相关风险处置。对媒体的未经核实情况下发布失实报道的行为,央行予以强烈谴责。

一家县级市房企的债务违约,如今已牵动了政府、银行、企业、媒体乃至公众的敏感神经。其实,兴润置业即使在宁波市房产界也并不知名,其项目开发也多位于奉化本地。兴润置业是奉化当地较大的房地产企业,拥有30亿元资产,曾位列宁波百强企业第33位、建筑房企前5位。

资料显示,兴润置业实际控人沈财兴和法人代表沈明,因涉及非法吸收公众存款罪,被移送奉化检察机关审查起诉。实际上,在户籍人口不足50万的奉化,沈财兴早已广为人知,他从一个泥水匠、包工头起家,把兴润置业做到当地房企老大实属不易。那么是什么原因造成兴润置业“不幸荣获”中国首家信贷违约房企之桂冠?

首先,兴润置业倒下,与其在建的“长汀村旧村改造”有关。2010年初,兴润置业从洛滋置业接盘了长汀村旧村改造项目,对300多亩地实行“边拆迁安置,边商业开发”的运作模式。而洛滋置业在此前的开发过程中便遭遇了村民的抵制,最后不得不退出该项目。当时,兴润置业接手后,也觉得这个地方非常难拆,但碍于地方政府的种种许诺,才接下如此项目。不过,时间一下拖了三四年,成本也在不断上升。

更要命的是,兴润置业用其他项目的贷款,以及借来的高息民间融资,用于安置房建设。这对于一家地方房企来说,必然是承受着巨大的财务压力。据说兴润置业每天光利息支出都要在50万元左右。正是因为,长汀村旧村改造项目令兴润置业陷入“只投入,无产出”的尴尬境地。资金链不断裂才是怪事。

再者,兴润置业高价争当楼王、地王出现亏损顺理成章。2010年1月,兴润置业以6.6亿元拍下桃源府邸地块,折合楼面价7852元/平方米;去年12月,另一家公司在周边拍下的住宅地块折合楼面价却只有3204元/平方米。两相对比悬殊。此外,去年年底绿城集团在长汀村旧村改造项目周边拍的地块成本为328万元/亩,与之前该地段估价1000万元/亩相距甚远。难怪当地业内人士认为,在四线城市搞面粉贵过面包活儿,无疑是玩火。

最后,兴润置业资不抵债与奉化地价“跳水”有关。前几年市场好的时候,政府推地时把起拍价定得很高,导致企业用银行贷款高价拿地。现在三四线土地市场不景气,政府为了提高拍卖成交率,又把起拍价定得很低,导致房企现有资产严重缩水。不过,一位奉化官员认为,地价走势是根据市场的变化而动,开发商要在市场中学会“游泳”。笔者认为,房价下跌、土地贬值,给开发商造成很大的开发压力,这在三四线城市已较多见。

兴润置业的资金链断裂,处于资不抵债的情况,即使关门倒闭也不足惜,但其欠下的银行贷款高达24亿元,涉及10多家银行,其中建设银行为主要借款人。而且还非法吸收公众存款7亿多元,涉及98人。这些又将会给中国的经济、金融产生什么蝴蝶效应呢?

其一,兴润置业已经资不抵债,中国央行出面澄清不会干预此事,但是宁波政府对此事会不会管?如果对房地产企业的债务进行刚性兑付,无疑是拿纳税人的钱来贴补兴润置业,而且此例一开,以后不管发企业债的也好,还是信托也罢,或者就是房地产企业,只要是资不抵债的,难道都由地方政府来买单?如果不管,今后金融机构对外贷款必然更加谨慎,如此会影响地区乃至整个中国的融资环境,不仅不利于经济发展,还可能带来致命伤害。

其二,兴润置业信贷违约事件,使整个银行业出于风险考量,收紧对个人房贷和房企贷款的额度,无疑会加速房地产泡沫的破裂进程。最近几周,在杭州、常州、成都、宁波等一些城市,部分楼盘开始降价促销。由于预计未来信贷环境将进一步收紧,一些受到信贷紧缩冲击的房地产开发商正忙着降价促销,以便迅速消化库存,回笼资金。届时二三四线城市房价的下跌之势,会蔓延到国内的一线城市上来。随着中国经济步入调整期,2014年将是中国房价出现大幅调整之年。

其三,随着像兴润置业这样的四线小型开发商如“多米诺骨牌”出现资金链问题,会使各大银行的不良贷款率急骤上升,不良贷款率的上升,又会影响到银行贷款的积极性,而银行要是对房企或其他企业进行抽贷、惜贷,那么不仅会引爆金融危机,而且还会产生重大经济危机。希望中国决策者应该提前做好准备。

面对兴润置业的中国第一起房地产开发商的信贷违约事件,华尔街日报直言指出,该房企违约数额之大实属罕见,这再次凸现出中国经济所承担的压力。目前中国的信贷扩张速度已经超过美国、欧洲、日本等一些国家的信贷泡沫破灭的水平,这些国家和地区在信贷泡沫破灭后都出现了深度衰退。兴润置业的违约事件对于中国经济而言,看来不是一个好兆头。

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