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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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“垫首付”的营销方式是在饮鸩止渴?  

2014-03-25 14:28:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《经济参考报》记者了解到,为了应对市场成交量下滑局面,刺激购房者入市,当前北京、南京、广州等城市的一些房地产开发企业纷纷推出“垫首付”的营销措施。业内分析认为,销量欠佳和地产金融大趋势双重因素,促使房企选择这一营销方式。(3月24日新华网)

“垫首付”这种房地产营销方式,在房价上涨之时并不多见。相反,在进入2014年后,持续低迷的成交量,却影射出了中国房地产市场的“遥遥欲坠”的征兆。继杭州、温州、鄂尔多斯等二三线城市房地产出现衰败以来,越来越多的房企开始“坐不住”了,降价或变相降价的城市楼盘越来越多。

之前有明折暗扣、送面积、送装修、送家电、送物业费甚至商业地产还有回购等促销手段,可谓名目繁多。但现在开发商们又打出“垫首付”的口号来吸引年青“刚需”们的的眼球。对于年轻“刚需”而言不花一分钱,就能圆上住房梦,房产公司真的是为咱着想啊,那么开发商推出“垫首付”背后有何猫腻和风险呢?

首先,“垫首付”开发商并没为你掏过一分钱。比如在上海闵行区有一套原价在315万的房源,开发商将价格提高到450万,首付30%的135万元由开发商给消费者“减免”,剩余的70%,即315万元全部可从银行贷款,从而实现“零首付”或叫“垫首付”。这虽然短期内减轻了购房者的资金周转压力,但实际不仅购房成本没有下降,购房者每月还款负担反而更加重了。

再者,不管是开发商的“零首付”也好,“垫首付”也罢,这都属于假首付行为,如果一经查实消费者在骗贷,那么购房贷款可能被银行收回,最终住房梦也难圆,而且个人的诚信纪录将永远抹黑。此外,开发商通过抬高房价,来替消费者“还首付”的举动,在房价出现拐点期间未必会吸引多少消费者,因为大家都追涨不追跌,对缓解销售困境作用并不会太大,不过这样会增加银行的金融风险,所以一定要引起监管当局的足够重视。

最后,就算是开发商为消费者真的“垫首付”,充其量也只是无息贷款,购房者也不应被眼前的利益冲昏头脑。因为双方经过商谈后决定,一般在2-3个月内购房者必须将“首付”还给开发商,如果是短期,可免利息,如果期限较长,则会考虑追加一些利息。所以“垫首付”只是一个“噱头”,过不了几天,待购房者上套后,开发商就要催促购房者还款。

“垫首付”这种营销模式,对于房地产本身而言,并不是什么救命稻草,而恰恰是饮鸩止渴的短期行为。由此,我们也可以看到房屋买卖对于金融的依赖到了何种程度,可以说没有数万亿的房地产贷款的支撑,中国的房地产泡沫根本不可能会到今天这一步。

所以不管是银行也好,还是开发商也罢,依靠“垫首付”来维系目前的高房价格局,显然是越走越远的自掘坟墓,除了把房地产市场无情的埋葬外,还给我国银行金融安全带来无穷隐患。现在,中国金融应该去杠杆化,而不是加重杠杆,因为房地产过度金融化乃是中国经济不能承受之重。对于购房者来说,“垫首付”风险很大,且根本没有任何利益可图。而对监管当局来讲,应当对房地产领域的“骗贷”行为严厉惩处,这样我国的金融秩序才能保持稳定。


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