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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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政府工作报告中有哪些楼市密码?  

2014-03-06 10:44:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国的房地产市场在经历过10多年的暴涨后,在2014年开始有趋冷的迹像,市场都在等待着中央政府在楼市调控方面的新政策。而昨日《政府工作报告》终于揭开了谜底,“针对不同城市情况分类调控”,“抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展”。

就在稍早之前,住建部部长姜伟新在媒体的围追堵截中对房产调控只给了四个字—“双向调控”,而这四个字也成了谜面,至于谜底,他称要等政府工作报告后大家才会明白。不过按照笔者理解的“双向调控”是,一方面政府今年将加大保障房建设力度,增加商品房和土地市场的供应量,从加大供给方面入手调控房价,而另一方面在抑制投机投机性需求方面,随着启动不动产统一登记制度,在房产保有环节的税收——房产税预计今年将扩围。此外,今年对房地产业金融去杠杆化的力度也将加大。

当然,也有专家认为,这次《政府工作报告》的水平最高之处在房地产这块,就是让所有人都高度地一致认为报告讲到自己心坎上了。唱多者认为,报告不再提房价调控,房价又要开始上涨了;而唱空者认为,在当前各城市房产交易量腰斩之后,房价开始动摇之际,楼市调控没有新政策,政府对房地产已有“去泡沫”的决心。

不过,笔者认为,房地产既有投资属性,也有消费属性。对于政府来说,保障人民“安居”是第一位的。在房价居高不下的今天,政府更应做好底层和夹心民众的住房保障工作,圆其住房梦,所以提高共有产权和保障房的覆盖率尤为重要。那么李总理的《政府工作报告》中关于楼市方有有啥看点呢?它预示着未来中国楼市的走向又是如何的呢?

首先,这次《政府工作报告》强调分类调控。就是一改过去房地产政策全国一刀切的做法,即一线城市和部分二线核心城市的调控要继续严格执行,而三四线城市及部分二线城市的调控或将放宽,这些城市的房价将由市场来决定,政府将不再干预房价。但是政府会加大保障房供应,加快解决中低收入群众的基本住房问题。

再者,强调供给管理,我们知道如果商品房供小于需求的话,那么房价就会上涨,而房产供应远大于需求,房价就会下跌,当然投资性需求若是太高,供应再多也只能起到一时遏制之功。所以中央政府通过加大一二线城市商品房和土地市场的供应、降低保障房准入门槛,通过增加市场的供给以遏制房价的上涨。

其三,对住不上保障房又买不起商品房的夹心层加大共有产权住房供应,最终达到高端靠市场、中端靠调节,低端靠保障。只有社会各阶层民众各种住房需求得到充分满足了,社会才会安定和谐,至于高房价那就让市场去说了算吧!事实上,政府也只能延迟房地产泡沫破裂,而最终是无法阻止这种危机的发生。美国政府够强大是吧,他们也无法阻止次贷危机的发生。

其四,让住房回归住的本色,抑制投机投资性需求。中国的部分城市房价早已脱离了当地民众的购买力,如果不加抑制这种需求会发生三大棘手问题:一、自住型需求有限,投机投资性需求无边,如果不加以遏制,政府提供再多的房产和土地都没用。二、过度容忍投机,会造成社会贫富分化严重,就是少数富人集中了大量房产,而大量中产阶层却买不起房或要做几十年房奴的尴尬窘境,这不利于社会的和谐。三、纵容投机投资性需求,会造成金融杠杆化现象严重,导致金融危机,最后也要危及国家经济增长。

最后,做好房地产税工作。随着启动不动产统一登记制度,以及全国40多个城市的个人信息系统的联网,再加上中央打击腐败官员行动的深入,未来不要说三四线城市,就算一二线城市也会有大量房源流向市场。预计今年房地产税将在上海、重庆的基础上大幅扩围。而房产税在商品房保有环节征税,将促使投资投机性购房产将房源抛向市场,这样可以起到降低房价的良好效果。

可能很多人认为,沪、渝两地不是早就开征房产税了吗?也没见这两地方房价下跌么!笔者认为,沪、渝两地尽管最早开征房产税试点,但是就其征税范围、税基、税率而言比较温婉,只征收增量房产税,这样既不能调控房价,更不能让存量房源流向市场。所以未来房地产税将会在征税范围、税基、税率方面都会有较大的突破。房地产税的推出将大大遏制投机投资性需求。

政府工作报告中的楼市密码究竟有哪些?从表面上着,李总理这次在政府工作报告中提及楼市调控方面的内容并不多,倒是大篇幅强调“完善住房保障机制”。但是其传递出一个信息,就是政府在让社会各个阶层民众都能“居者有其屋”的同时,通过加大商品房和保障房的供应、房产税的开征、金融去杠杆化等手段,来让中国的房地产行业在可控范围之中平稳回归居住的属性。

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