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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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四大因素使二三线城市楼市泡沫难救?  

2014-05-12 15:44:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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进入2014年,随着各地房地产市场持续低迷,开发商打折抛卖现象不断,除了一线城市的限购限贷政策不会松绑之外,二三线城市的房地产调控政策将全线退出。业内人士认为,2009年扩大内需时地方政府曾经用过的一些剌激政策,如补贴、购房入户、公积金支持等重出江湖。相信二三线城市的房地产或将再现生机。

不过,也有专家担忧,除了像温州等个别城市之外,中国其他二三线城市房价没有出现多大跌幅,地方政府动不动就要拯救楼市,有越界之虞。总之,市场对二三线城市地方政府救市还是充满期待的,因为这次二三线城市的救市政策力度并不亚于2009年。

二三线城市地方政府救市之意世人皆知:其一、这些城市的库存消化压力超大(没个2-3年消化不了),其二,对土地财政依赖也最大,从2013年的数据来看,一、二、三、四线城市土地出让占地方本级财政收入的平均比例分别是25%48%41%19%。显然,二、三线城市对于土地财政的依赖更大。其三,这些城市的GDP增长,过度依赖于房地产业和基建投资,已经下不了“战车”了。

尽管很多人预期,这次地方政府救市必能收到不错的效果。但是笔者认为,与2009年各地救市不同,即使现在采取放松限购、购房入户、税收补贴和提高公积金支持等措施,也恐落得个“陡劳无功”。因为,本次二三线城市楼市疲软并非是限购、限贷等政策打压的结果,而是总量结构严重失衡的结果。

首先,限购政策在二三线城市本身执行得不够严格。如很多城市仅限于主城区限购,楼市供应的主力却在外围,限购政策大部分已名存实亡。同时,在二三线城市,户籍和婚姻登记比较混乱,“以家庭为单位”来限购很容易被突破。毫不夸张的说,在这些城市根本不存在“有钱买不到房”的情形。

再者,就算一些城市对“刚需”占主体的购房者进行公积金、税收补贴等优惠政策,但目前高房价、高贷款成本,仅这些税收和公积金支持,不过是杯水车薪。笔者算过,现在二三线城市房价均在8000-15000元之间,买一套100平米以上,动辄就要上百万元,而且还要支付高昂的银行贷款费用,这对于当地收入不高的市民来说,才是最大、最棘手的压力。

其三,二三线城市商品房租房回报率太低,不足以吸引投资客。近两年社会资金的无风险收益率急剧上升,一般都在4%左右,而像余额宝之类的互联网理财产品的收益也在5-6%之间,而目前一线城市商品房租金回报率不过3%左右,而在二、三线城市的租金回报率则更低,影响了投资者的投机需求。而投机客面对房价的的下跌,楼市的低迷,就更不敢入市抄作了。

最后,绝大多数二线城市和所有的三线城市对吸引外来人口方面缺乏吸引力。2007-2012年一、二、三线城市人口年平均增速分别为3.8%1.9%2.8%。根据第六次人口普查,全国1.4亿外来人口中43.3%的部分集中在上海、深圳、北京、东莞、广州、苏州、佛山、天津、成都和温州这十个城市,这意味着绝大多数二线城市和所有的三线城市在吸引人口方面处于劣势。

笔者认为,购房入户如果不与稳定就业、社会保障(包括医疗、教育、养老)等结合起来,也只能激活一小部分投资需求,而目前房价处于“山雨欲来风满楼的”市场氛围下,投资需求更关注的是风险,有多少人还会加仓投资地三线城市房地产业目前还是个未知数。

对此有专家提出以下两步:一方面,将城镇常住非户籍人口的购房资源和市民化(户籍+社保覆盖)配对起来,不过让外来人口市民化,地方政府将投入更多,估计地方财政根本吃不消;另一方面,停建二三线城市保障性住房,将存量商品住房纳入住房保障分配的范畴,将保障的人群扩大到非户籍常住人口,采取发放货币补贴的方式,让这部分人群到市场上去购房。但是把存量商品房纳入保障房,开发商们肯定不答应。而将通过货币补贴方式促使人们购房,问题是这钱由谁来掏?索性干脆不如把高房价降下来算了!

总之,与2009年不同的是,当年各地在房地产方面的泡沫并不大,且市场需求旺盛的情况下,放开限购购贷、公积金等一系列政策,的确会给市场带来意想不到的效果。而在如今商品房库存严重过剩的情况下,房地产泡沫已经大到连投资性需求都不敢涉足的时候,各级地方政府再谈救市,恐怕除了陡劳无功之外,还会错过了自己的经济结构转型的契机。

 

 

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