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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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“零首付”游戏是开发商们在玩火?  

2014-05-22 10:45:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日,记者致电北京珠江四季悦城售楼处,对方确认正在进行“零首付”活动。据介绍,该促销活动名叫“告别首付,无压力购房筑家计划”,通过该计划,购房者可以获取金融支持(520日《中国证券报》)。

业内人士表示,每到楼市低迷期,“零首付”都会重现江湖。今年以来在三、四线城市不断出现“零首付”和“低首付”,而现在蔓延到了一线城市。开发商以“零首付”来促销,显然是为了诱惑那些根本付不起房屋首付款的消费者来买房,以提高楼盘销量、拉升公司业绩。

应该说,买房零首付,这是监管部门所不允许的,2006年出台的 《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。这意味着,无论是“零首付”,还是低于30%的低首付,都是违规的,对于违规现象,各地住建、银监等部门理应严肃查处。

近日,某媒体引述银监会高层内部讲话指出,房地产贷款区域性、结构性风险加大,要严防虚假按揭贷款,严防以消费类贷款用于购买房产,严禁零首付、开发商代垫首付资金等违规行为。既然政策不允许“零首付”,监管部门也表态严禁“零首付”,为何最近还是在北京等地出现“零首付”?

笔者认为,美国的次贷危机,也是美国政府以“零首付”吸引、鼓励的社会低层群体购房,最终导致的金融危机,其危害不可小觑。而近期国内“零首付”之所以频现,主要是因为过去从未见对“零首付”开发商进行处罚,开发商违规的胆子就会越来越大。再加上各地监管者对“零首付”不知情,即使知情取证也较难。所以,开发商往往不把相关规定放在眼里,而地方监管者在土地财政的影响下,对开发商违规销售也就“睁只眼闭只眼”。这就给未来金融危机埋下祸根。

如今开发商为了提高销售额,而煞费苦心。之前有明折暗扣、送装修、送面积、送家电、送物业费甚至商业地产还有回购等促销手段,而现在开发商们又打出了“零首付”的口号来吸引年青“刚需”们的眼晴,其背后有啥猫腻和风险呢?

首先,“垫首付”开发商并没为你掏过一分钱。比如在北京朝阳区有一套原价在315万的房源,开发商将价格提高到450万,首付30%135万元由开发商给消费者“减免”,剩余的70%,即315万元全部可从银行贷款,从而实现“零首付”或叫“垫首付”。这虽然短期内减轻了购房者的资金周转压力,但实际不仅购房成本没有下降,购房者每月还款负担反而更加重了。

再者,不管是开发商的“零首付”也好,“垫首付”也罢,这都属于假首付行为,如果一经查实消费者在骗贷,那么购房贷款可能被银行收回,最终“刚需们”住房梦也难圆,而且个人的诚信纪录将永远抹黑。

此外,开发商通过抬高房价,来替消费者“还首付”的举动,在房价出现拐点期间未必会吸引多少消费者,因为大家都追涨不追跌,对缓解销售困境作用并不会太大,不过这样会在一定程度上加重银行的金融风险,所以一定要引起监管当局的足够重视。

最后,就算是开发商为消费者真的“垫首付”,充其量也只是无息贷款,购房者也不应被眼前的利益冲昏头脑。因为双方经过商谈后决定,一般在2-3个月内购房者必须将“首付”还给开发商,如果是短期,可免利息,如果期限较长,则会考虑追加一些利息。所以“垫首付”只是一个“噱头”,过不了几天,待购房者上套后,开发商就要催促购房者还款。

在“零首付”的游戏中,开发商是设计者,自然也是最大的获益者,在一定程度上可能会提高销量、回笼资金、拉升业绩。而对购房人和银行来说,则要承担潜在的风险。如果“零首付”继续蔓延,则会对国家的金融安全构成巨大威胁,因此,有必要及时调查那些“零首付”的楼盘,如果认定违反现有政策就应该立即叫停。而对于开发商来说“零首付”只是一个“噱头”,要想真正回笼资金和提高业绩,最好的办法还是真心实意的把高房价降下来。

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