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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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取消限购令能否挽回房地产市场颓势?  

2014-05-23 16:34:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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昨天下午,一条有关住建部多位人士确认“北上广深外,住建部将允许地方对限购政策进行调整”的传闻引起了社会各界关注。楼市救市行动真的要全面展开了?各大新闻媒体记者就此消息向住建部相关部门进行核实确认,但未有明确回复。

据传闻,有多位住建部人士确认,除北上广深之外,其他城市的限购政策可以自行调节,尤其是库存过大的地方,但不会明确发文。传闻中,住建部人士还表示,近期北上广深市场也有剧烈调整,住建部正在观察研究,但发文确认限购放开的可能性不大。此消息一出,引发了社会各界的热议。

但迄今为止,虽媒体经过多方努力,仍没有得到住建部相关方面确认上述传闻,但传闻的影响力已经开始显现。受全面放开限购传闻的影响,昨天下午,部分在二、三线城市有大量土地储备的上市地产公司股价飙涨,廊坊发展昨日涨停,华夏幸福也大涨超过7%。众多机构都在热议这一传闻,认为有一定可信度,也有一定的现实意义。

与之前的央行要求各银行放宽对首套个人房贷的约束对照,这次住建部对二三线城市房地产松绑的可能性不能排除。一方面,今年两年期间,中央政府提出对房地产进行双向调控政策,就是对北、上、广、深等一线城市房价的调控不能放松,而对于库存较大的二、三线城市房价放松的可能性并不能排除。

另一方面,房地产业的低迷出乎了人们的预期。二十大标杆房企合计年内销售截至5月中旬为18.8万套,销售额为2414亿,仅完成了2013年全年销售额8515亿的28.3%,大幅落后预期。截至5月初,沪深两市共有117家上市房企披露了一季报及业绩预报。受毛利率下滑等因素影响,有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。低迷的楼市意味着开发商回款速度变慢。房价如果下跌速度过快,将给中国的经济和金融带来巨大的隐患。

此外,全国房价如果出现快速下跌,土地市场也会出现回落,土地财政将会大幅减少,这无疑会大大制约地方政府的偿债能力,而今明两年又是地方政府还债的高峰期,届时各地方政府将有数万亿的债务要偿还,所以二三线城市房价若快速下跌,将会引发地方政府债务危机。当然,目前由于开发商为回笼资金,而频频降价,已经引发了各地多起“房闹”,这对于社会的稳定与和谐极为不利。

不过,笔者认为,不管是央行近期要求银行放松对个人首套房贷的约束也好,还是传闻中的住建部放开对二三线等城市的调整也罢,中国的房地产泡沫一旦出现拐点,除非再放货币之水,任何力量也都将无法将其扭转,上世纪90年代初的日本政府,以及2008年的美国政府都很强大,但是面对房地产泡沫的破裂都是“无力回天”。所以这次中国房地产泡沫带来一系列的危机,不可能就此作罢。

首先,即使是全面放开除一线城市之外的限购,也很难使二三线城市的房地产“雄起”,因为从2011年限购令执行以来,一方面限购政策的边际效应早已递减,真正想在二三线城市购房而因“限购”买不到房的人,目前基本上是不存在的。另一方面,全国除北京与上海外,其他二三线城市拿放松限购政策+户籍来作饵,对市场上购房者的诱惑力不会太大。限购在影响市场的因素中,比例已经不足一成。

再者,国外投行和评级机构又在中国房地产业背后捅了一刀。日前,穆迪投资者服务公司宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面;同一天,巴克莱也发表报告,称内地楼市前景充满挑战。虽然两个报告口吻不一、重点不同,但反映的国内房地产公司的困境却是空前一致,那就是现在很难。

中国的老百姓也不是傻子,他们往往喜欢追涨杀跌,在国内房价上涨的这10多年中,这种追涨的氛围表现得淋漓尽致。在各大城市中,真正刚性首套住房的人屈指可数,大多数人是奔着投资投机而来,当他们看到国内外机构都对中国房地产充满悲观,就不会再有多少人会打着“改善性需求”的幌子再入市购房。这无疑会加重二三线城市商品房的供需失衡问题。所以放不放开限购令,意义早已不大。

最后,虽然央行要求银行放松对个人首套房贷的约束,各地政府要求给楼市松绑的呼声不绝于耳。但各大商业银行出于防范风险的考量,不会像从前那样,再拿大把信贷资金投向二三线城市的房地产市场(包括个人贷款和开发贷款)。中国的房地产泡沫主要是靠信贷货币不断推高。而目前银行对房地产惜贷,这意味着“源源不断”的活水已经枯竭。就算住建部放开对二三线城市限购,那也必须要让购房者拿出真金白银去购房,但问题是90%以上购房者在买房时需要贷款。所以没有银行的信贷支持,二三线城市的房价泡沫会较快破裂。

从表面上看,传闻住建部将放开除一线城市以外的房地产限购政策,很多既得利益群体对此抱有期望。但是笔者认为,所谓的二三线城市的限购政策早已名存实亡,放不放松意义已不大,再加上各银行对房地产业还是收紧银根,所以中国民众绝对不会傻到为了稳定高房价,而去充当房地产调整时的炮灰。房地产理性回归,乃大势所趋,谁也阻止不了,就像当年政府很难控制国内股市大跌那样,同样政府也会对房价下跌而棘手无策,因为这是市场规律。

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