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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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“房价限降令”推出背后有啥难言之隐?  

2014-05-30 14:52:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据报道,杭州市政府不久前出台规定,自523日起,如果商品房实际成交价低于备案价超过15%,将通过技术手段限制网签。此规定一经发布,马上激起千层浪,杭州政府不愿房价大跌的声音不绝于耳。据深圳规划国土委有关人士说,深圳是最早明文规定对涨价和降价行为进行管制的城市,而大部分城市只是暗中执行而已。

当前,各城市房价降价管控系统产生有其历史原因,以上海为例,2011年第四季度,龙湖、绿地、中海地产等大型房企在上海进行降价促销,多个项目房价下调幅度超过20%,其中一些项目的售楼处被前期业主打砸。无奈之下,上海市住房保障和房屋管理局于当年11月出台措施,规定房地产项目销售价格浮动幅度超过20%,开发企业需要重新备案审批。

不过,业内人士对地方政府推出“限降令”,来拯救楼市的举措却十分反感。他们认为:一方面,地方政府等于直接插手企业的经营权,现在开发商想加大力度促销都不行,政府行为欠妥当。另一方面,本届中央政府的改革思路是减少对市场的干预,让市场的资源配置起到决定性作用,而地方政府限制房企降价行为明显违背了中央的精神。

当然,也有激进的民众指责地方政府才是高房价的“幕后黑手”,如今杭州等地政府对开发商售房进行限价令,就等于连最后的“遮羞布”都不要了。不过,笔者认为,作为地方政府来说房价的大幅下跌,对当地的财政、经济乃至社会稳定都会产生不良影响,由鉴于此,地方政府才不得不拿出这最糟糕的“限降令”。

其一,房地产近年来俨然成为中国经济的支柱产业,如果行业持续低迷,将对经济下行期的中国经济造成严重威胁。数据显示,仅房地产投资一项对GDP的贡献就达12%,如果算上建筑工人工资以及相关产业产出等项目,房地产对中国GDP的贡献总计超过20%。所以对于地方政府来说,房价如果大跌,房地产市场很快会萎缩,整个地方GDP增速将大幅放缓,这等于给自己的“仕途”划上休止符。

其二,如果任由开发商大幅降价促销房地产项目,一旦房价大跌,土地市场价格也会调整,那地方政府依赖的土地财政收入将大幅缩水,势必会影响地方政府的偿债支付能力。而今明两年又是数万亿地方融资平台债务的集中到期日,所以地方政府不希望看到房价过快下跌,尽可能想让房价缓慢回调,这比大幅回调影响要小些。

其三,目前社会维稳是重中之重,早先就有开发商因大幅降价促销,而造成前期业主被套,前业主们自然心有不甘,于是聚众打砸的售楼处,造成了社会治安极度混乱。曾有一位前业主告诉媒体,年初他买的商品房,现在开发商降价30万促销,30万几乎等同于他奋斗一生的心血要付之东流。所以如果房价缓跌、阴跌,会大大减少前业主们砸楼的治安事件。

就连经济学家吴敬琏老先生也认为要从根本上平稳地解决,不能要求过激,宏观当局也不会采取措施主动去把这个泡沫捅破,泡沫这个东西最好不要形成,形成以后就是要想办法让它慢慢萎缩。不过,我们不禁要问,靠地方政府限制开发商降价能否拯救楼市呢?我觉得只是一厢情愿。

首先,政府可以不让开发商们降价,但房地产商就不降价了吗?现在由于资金链的短缺,房地产商巴不得房价卖得越高越好。之所以降价,主要是为了消化库存,回笼资金,也是实为迫不得已。但凡能不降价,房地产商不会降价;如果必须降价,一定是遇到了难以克服的困难。

从表面上看,就算开发商即使迫于政府压力不公开降价,也一定会通过“折扣让利”“赠送面积”等形式变相降价。所以,限制降价除了让开发商感到心烦,起不到什么作用。

再者,就算开发商们响应地方政府的限价令,维持高房价不动摇,但是库存越积越多,市场的持续低迷,反而错过了降价的最佳契机,而且风险也越来越大。未来某个时点集中爆发,破坏力将十分惊人。控制降价无异于焊死沸腾的开水壶。

最后,违背了优胜劣汰的竞争规律。因为聪明的开发商希望通过降价来去库存,最多也就是少赚一点利润,但起码资金可以得到回笼,更利于后期的投资建设,而地方政府限制开发商降房价,大家一起被关死,造成好的企业活不了,差的企业死不掉的怪象。最多就是政府希望通过限降令告诉开发商,政府没有袖手旁观,而是坚定地与开发商并肩战斗,帮助他们维持市场秩序。虽然地球人都知道难以完全限制住,但有限制总比没限制好,房价下滑的走势平滑一些,总比直线下跌要好。

如今一些地方政府的房价限降令被社会各界广为诟病。很多人认为地方政府手随意拔弄,干预房企正常运营,有违市场自由竞争的原则。不过笔者认为,各地方政府最希望看到的是,房价最好缓慢下跌,否则对于经济、社会稳定、财政收入影响颇大,最好在自己任内维持现状。但是中国楼市已经历了十多年的上涨,不可能永远上涨吧!所以该出现大调整的还是要调整,现在中国房价泡沫破裂的进程已经形成,是任何人都改变不了的。就像吴敬链老先生所讲:“泡沫这东西最好不要形成”。而如今已经形成,谁也无力回天了。

 

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