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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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政府是否具备拯救房地产泡沫的能力?  

2014-05-04 11:10:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近,有财经专家表示,中国房价涨了10多年,他们也预计到了今年将出现拐点,但是这个房地产拐点来的速度实在太快,有些出乎大家的预期。事实上,进入四月份以来,我们看到各地楼市放松限购的传闻一直不断,先前是杭州、无锡、常州,现在到了广西南宁,中国二三线城市迎来了一片“松绑救市”之声。

此时,就连一线城市的上海房价也呈现一种风雨飘遥之态。上海统计局数据显示,一季度,上海区域内新建商品房销售面积467.18万平方米,比去年同期增长1%,增幅同比回落45.1个百分点。其中商品住宅销售面积418.5万平方米,增长6.1%,回落37.2个百分点。更为严峻的是,上海市公积金中心的报告称,当地住房交易量环比、同比明显下降,自去年11月起交易量已连续4个月下滑。在这样的基本面下,有专家提出上海楼市也该救一救了。

现在的状况是,一部分专家认为,楼市的下跌是“假摔”,随着中国城镇化的推进,未来房价不可能出现大跌。而另一部分专家希望政府出手救市,以稳定当前的局面,因为房地产业之兴衰关乎国民经济。当然也有学者认为,房地产市场有着自己的运行轨迹,政府救市的结果只能是“饮鸩止渴”。但是,笔者认为,房地产泡沫已经至此,就算政府救市,也会陡劳无功,现在关键是要考虑,如何避免房地产泡沫破裂之后,触发的一系列金融危机的叠加效应。

首先,中国居民不是傻瓜,投资性购房者往往喜好追涨杀跌。“260万叠墅买2层送2层”,近两周,章虹女士频繁驱车到上海嘉定,欲觅一套中高端房产。但不时出现在眼前的房地产巨幅销售广告,让她有一种楼市出现“大甩卖”的感觉,起码有5个类似的广告,这种情况,更加让她不敢做决定立即买了,“260万就可以买到,价格仅仅是春节前相同地段差不多档次房屋的七八折。”所以即使一线城市房价调控政策有所松动,大家的预期改变之后,都希望房价“没有最低,只有更低”。事实上动辄数百万的房价,上海市民根本买不起。

除一线城市外,二三线城市的地方政府近期开始救市,根本原因有二:其一,房地产库存太高,往往3年都消化不了,拯救开发商就是救土地财政。其二,房价的涨跌,关乎当地的GDP增长,地方经济已被房地产业所绑架。笔者觉得,各地方大家一起给房地产松绑,拉开了救市的帷幕,但是现在无论是常州,还是杭州、无锡,地方政府一味的鼓励开发地产,而往往忽略引入外来人口需要服务业、制造业的配套跟上,而且这些二三线城市在医疗、教育、就业方面基本同质,所以这些地方对外来人口的吸引力,只能是分流,从而达不到根本上的解决高库存问题。

再者,我们经常听专家们鼓吹政府救市论,这在股市早已司空见惯了,只是每次政府救市之后,换来的是更惨烈的暴跌。那么根据政府的力量究竟能否拯救得了中国的房地产泡沫呢?笔者认为,政府有能力拖延房地产泡沫破裂的进程,但是目前为止还没有哪个国家的政府能够让房地产泡沫永不破灭。就连强大的美国政府也无法避免次贷危机对经济和金融的巨大冲击。

当2008年上海房价涨到1万元时,由于发生全球金融危机,房地产调控政策出现松动,当时的中央政府出手救市,把一线城市房价从1万推高到现在的近3万元,但是要想长期稳住3-5元/平方米的房价,一方面需要更强大的资金量托住,这显然目前已无可能,另一方面需要“供不应求”的局面一直维系,现在不要说三四线城市,就连上海的商品房也远远供大于求。所以靠政府来维系高房价是不可能的。

再次,地方政府可以不顾一切的采取给房地产松绑的政策。但是银行业早已从过去的冲动之中苏醒过来。随着房价的上涨,金融杠杆的拉长,银行业面对个人房地产贷款如同“鸡肋”。现在很多房产中介面对媒体叹苦经,现在四大行贷款利率九五折已无可能。而且,首套贷款利率也要上浮在10%以上,个人信誉还得经过银行层层严格审核。

此外,开发商境内融资受困,而境外融资似乎也可能疲软。中原地产最新的统计数据显示,今年1~4月份(截至4月27日),内地房企单月海外融资总额分别为86.16亿美元、51.75亿美元、33.48亿美元、14.74亿美元,呈现逐月递减趋势,4月份融资总额更有可能低于去年12月份20.3亿美元的低点。在这种情况下,开发商唯有大幅降价销售楼盘,以回笼资金这一条路可走。

最后,本届中央政府也汲取了2008年上届政府救市的后果,显然目前在货币政策和财政政策方面,本届政府回旋余地并不太大。所以只能尽可能的使楼市下跌对经济造成的影响降至最低,比如通过危棚简屋的改造,保障房的建设,铁道、公路、地铁等民生工程设施的建设,来逐步替换原来由房地产拉动中国经济这个引擎。笔者认为,只有让房地产业真正退出中国经济引擎的角色,中国经济结构转型才可算是成功。

事实上,房地产正在逐步退出中国经济支柱型产业角色,所以中央政府无需对房地产业松绑:其一,房地产投资上升,GDP却在下滑,之间的关联度并不高。2012年至今,房地产开发投资占固定资产投资(不含农户)的比重持续上升:2012年该比例为19 .68%,2013年为19 .70%,2014年一季度为22 .45%。但在房地产开发投资比重上升同时,我国G D P增速由2012年的7.8%回落至2014年第一季度的7.4%。

其二,2013年,第三产业在GDP中占比已达到46.1%,超过了制造业,目前第三产业已成为下一轮中国经济发展的火车头已毫无悬念。所以,只要中国的经济未来一直由服务业来主导,中央政府就无须把加快GDP的增速放在首位,通过加快经济发展速度来解决就业问题,所以房地产退出对中国经济影响不大。

房地产业逐步淡出中国经济领域的支柱地位早已大势所趋,因为世界上迄今还没有哪个民族靠房地产泡沫得到长期的繁荣昌盛。很多专家要求政府出手救市,但是笔者认为,政府早先救市在一定程度上是可行的,不过只会将泡沫更趋恶化、更难以收拾。而现在到了房地产泡沫的“癌症”晚期,地方政府救市肯定于是无补,还不如像本届中央政府那样,将房地产占经济中的比重逐步淡化,唯有这样中国经济才能走向可持续化的道路。

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