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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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戳穿房价永远只涨不跌的四句鬼话  

2014-05-08 16:46:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对于大多数买不起商品房的人来说,在经历了10多年飞速飙升的房价煎熬之后,都期盼着房价能够合理回归。目前三四线城市房价出现打折抛卖之外,就连北京楼市也出现了疲软。5月第一周,北京二手房成交价格也延续了前4月调整迹象,二手房价格调整逐渐加速。业内人士表示:北京楼市成交量已经连跌3个月,价格松动已无可避免。二手房因为受到信贷等收紧的影响更大,预计北京二手房将率先出现调整。

 面对全国各城市房地产前景堪忧,环球人物杂志专访了财政部权威专家贾康先生,而贾康的回答非常明确:房价“大跳水”对老百姓没啥好处。其实近年来类似于像贾康这样的专家、学者,甚至是地方官员都抛出各种版本的房价只涨不跌的鬼话,而面对当前中国房价已经出现拐点,我们有必要一一将其戳穿。

鬼话一:房价“大跌水”对老百姓没啥好处。

贾康先生的理由是,房地产业前端带动原材料,如钢材、水泥、建材,中间产品是设计、建筑工程、装修等,最后形成的商业物业和住房,拉动的是市场活动的方方面面。贾康甚至把婴幼用品、教育产业等都一并归于房地产所涉及的领域。似乎房地产兴,乃百业兴,而房地产衰败,则百业凋蔽。

但是,笔者认为,中国政府目前正在努力摆脱对房地产业的过度依赖,去地产化迹像十分明显。一方面,总理在政府工作报告中讲到,2013年是中国现代历史上第一次实现服务业(第三产业)成为中国经济当前最大的产业。在此之前,制造业景气指标一直被视为GDP增加的风向标,而从现在开始,非制造业景气状况一样也重要。所以未来制造业将进行产业结构升级,钢材、水泥的退出对中国GDP的影响并不会太大。

另一方面,离开了房地产投资之后,中国政府又会在危棚简屋、保障房建设、铁路公路等方面投入更多力量,并且试图引入民间资本和发行债券的方式来解决投资所需的资金问题,所以就算房地产投资逐步退出支柱经济的舞台,中国经济也不会出现大起大落的问题。

至于贾康先生把婴幼用品、教育产业等都一并归于房地产所涉及的领域。那更加可笑,因为一对夫妻如果只住一套婚房的话,中国房价绝对抄不到这么高,现在中国高房价是因为投资性需求在作祟,是少数人拥有了大量的房产(并长期空置),而大多数人买不起房产。所以房价下跌对婴幼儿和教育产业关系肯定不大,至于说房价下跌会影响到家电行业更是荒谬,只有房价下跌到合理区间,才能让更多刚需族有更多购买能力,家电行业怎么可能会衰退呢?

鬼话二:中国正在推进城镇化建设,大量农民工要进城,成为市民,未来中国商品房总体上供小于需求,所以中国房价不会大跌。

笔者认为,不要说是农民工进城,中国的高房价就连当地的市民都买不起。深圳新房均价价格维持在3.1万每平方米左右,以购买一间85平方米的小三房计算,总价需要263万。而要积攒下这笔钱,一名普通高级白领需要不吃不喝工作32年才足以买房。若贷款,首付80万,需要积攒十年,每月月供1.1万,需要供30年,显然,即使如城市高级白领这样有稳定收入的老百姓也无力购房或承担如此高的月供。

鬼话三:政府不会让房价出现大幅下跌,所以中国房价不会跌。

不可否认,面对地方经济的不振,开发商库存积压,有资金链断裂风险,所以各三四线城市的地方政府纷纷宣布解开限购或限贷的政策。但是除非是中央政府再宣布新的大规模投资计划,否则仅靠地方政府之力,当地的房价下跌的局面仍难以改变。温州房价连跌24个月,当地政府想尽一切办法也无力阻止,便是最好的例证。

而李克强总理在最新一期的《求是》杂志上,他撰文强调,如果“采取短期刺激政策,今后几年的日子也许会更难过”。这句话显然有所指,是在多方压力下的又一次解释。如果中央政府不再像2008年那样采取新一轮剌激计划,那么地方政府要想不让房价下跌也不可能。不过就算中央政府再次启动经济剌激计划托起房价,也只能将危机时刻往后再拖,制造一个更大的泡沫,更大的房地产泡沫危机还会在后头。美国政府多么强大?但是也无力阻止美国房价泡沫破裂的进程。

鬼话四:三四线城市房价会调整,而一线城市房价不会跌。因为一线城市“北、上、广、深”拥有各种独特的社会资源,全国有钱人都跑一线城市去了,所以一线城市的中心城区资源稀缺,故房价不会下跌!

一线城市房地产市场的寒意在五一期间表现也很明显。据统计,2014年五一假期(5.1-5.3),北京市二手住宅网签量仅为31套,与去年同期下降了82%,为近6年来最低。此外,4月北京市二手住宅总成交量仅为7616套,为近11个月(除去春节月)以来最低水平。

从链家地产所监测到的房价指数看,自1月以来,北京二手房挂牌价持续下调。其中,4月下调幅度最大,为2.2%,降价房源占比逐渐扩大。4月份,87%的房源都对挂牌价进行了下调。另据21世纪不动产提供的数据,在北京朝阳区,目前挂牌房源基本都有35-50万的降价幅度,即使业主已主动让价,也少有成交,购房者仍表示要等等看。从全市来看,挂牌价与实际成交价出现10%的下降,是较为普遍的现象。

笔者认为,而一线城市的房价之所以被认为稀缺资源有二大原因:其一,不是一线城市中心房源稀缺,是中国腐败分子的房产大都在这个区域内购置,所以是少数人拥有了大量不合法的资产,而随着中央反腐败的深入,这些房源都将会抛向市场,对一线城市中心城区房价产生极大下调压力。其二,大量投资资金都涌向一线城市,希望躲避三四线城市房价下跌困境,所以去年一线城市房价上涨就会过快。而今年随着一线城市房价出现松动,大量资金辙离一线城市,届时一线城市中心城区的紧张需求会减弱,北上广深的房价也会随之出现大幅调整。

中国的房价一直上涨了10多年,也错过了2008年那样合理调整的机会,现在已经积重难返,而有些专家、学者们却在为利益集体在说话,从表面上看,似乎这些房价不跌的理由很充分,但实际上不值得推敲和反驳。中国经济不能再依赖房地产为支柱了,因为世界上没有哪个国家是依靠房地业泡沫而长期经济兴旺不衰的。上世纪90年代的日本如是,2007年美国次贷危机也如是。

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