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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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土地出让金骤降是“危”还是“机”?  

2014-06-10 11:55:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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受楼市成交量急剧萎缩的影响,近期多地频现土地底价出让或流拍现象。不仅是济南、杭州等地近两月甚至出现土地零成交。而且就连部分一二线重要城市也未能幸免。其中,广州、南京等地即使有土地成交,也多为底价成交。而上海计划推出的2幅地块因无人竞拍而延期出让。

另据,中国指数研究院最新报告显示,5月全国300个城市共成交土地1767宗,环比减少19%,同比减少45%;土地出让金总额1375亿元,环比下降30%,同比下降38%。土地成交量和出让金均锐减。而5月土地成交面积6221万平方米,环比减少26%,同比减少49%。其中,住宅用地414块,环比减少37%,同比减少54%;成交面积1774万平方米,环比下降42%,同比下降56%

业内专家对此表示,土地市场确实在降温,而且年内还会进一步降温,这对于土地财政是负面影响,今年的土地出让金可能低于去年,地方政府的偿债压力正在加大,所以不排除地方政府加大放松调控力度,以剌激房地产的复苏。

从目前情况来看,土地市场的降温,带来土地出让金的萎缩已成定局。易居房地产研究院最新数据显示,10个典型城市5月份土地出让金收入578亿元,环比下降20.3%,同比下降24.6%,这是该指标20个月来首次落入同比下滑区间。笔者认为,土地财政的大幅减少,对于地方政府而言既是“危”,也是“机”。所谓的“危”就是:

其一,土地市场频现流拍或者底价出让,会使地方政府财政收入大幅减少,而部分地方政府对土地财政的依赖度之高令人咋舌。同策咨询研究部发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》显示,杭州、佛山、南京、长沙4个城市土地财政依赖程度超过100%,佛山则达到147.5%,宁波的土地财政依赖度为85.1%

除了土地出让金下滑,与房地产相关的税种收入也出现锐减。财政部公布的4月份公共财政收支数据显示,房地产营业税环比锐减102亿元。地方税收收入、土地出让金“双降”,房地产因素拖累地方财政收入,已十分明显。在这种情况下,一旦土地财政出现大幅减少,会造成地方政府在财政支出方面必然收缩,这会直接影响到城市基础设施的建设、民生保障的投入,以及国家重要的工程的投资(比如危棚简屋改造、保障房建设等)

其二,对于基本面不太好的城市来讲,土地财政大幅减少,造成地方政府偿债能力的减弱,随时面临违约风险。当然也有人认为,中国地方政府出现违约的可能性并不大,一方面中国与美国联邦制不同,地方政府出现债务问题,中央政府不可能不管;另一方面地方政府可以借新偿旧来缓解债务压力。

但问题是,地方政府的债务近年来如滚雪球一般的飞快扩大,而且靠借新偿旧也不是解决债务问题的根本方法,最终所欠债务还是要还的。更要命的是,中央政府也因4万亿剌激计划,而所剩财力有限,纵然能使一地不发生危机,但不可能救得了所有地方政府的债务危机。

其三,土地财政的大幅下降,但地方政府对土地财政的依赖度却不断提高。去年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元,今年一季度土地出让收入达到1.08万亿元,同期地方财政收入1.95万亿元。土地出让收入与地方公共财政收入比达1:1.8,地方财政对土地的依赖程度很严重。目前来看,只要土地市场维持在高价区域,地方政府就可以拿土地作为抵押物,向银行贷款,或用作借新偿旧,或用于开发项目。而如今土地价格大跌甚至流拍,地方政府很难再拿土地向银行作为抵押物了,所以这对地方政府来说无疑是雪上加霜。

不可否认,土地市场的萎缩,直接影响到地方政府的财政收入,而财政收入的减少对于地方政府来说是一个重大考验,但也是一个转型的良机,地方政府一方面要戒除对“土地财政”的依赖(当然这是要有一个过程),由原来的投资型政府向公共服务型政府转变。另一方面也敦促加快我国的税制改革进程。一直以来我国在财税方面责权不匹配现象严重,中央政府应该适当将一部分财权让度给地方政府。同时开征房产税,使地方政府摆脱对土地财政的依赖度。而唯有地方政府摆脱了对土地出让金的依赖,中国的经济转型才会有望成功。

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