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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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房价是否发生暴跌该由谁说了算?  

2014-06-11 15:41:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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日前,社会经济学专家文显堂在《中国经济周刊》撰文称:中国不会发生房价暴跌,无房者不能太天真。他认为无房者可以争取购买政府提供的经适房,待将来创造了足够的财富之后,再去按照自己的喜好和想法购买商品房。唯有在奋斗中去创造更多的财富才是最可靠的,跟着炒作房价暴跌,其结果是将自己推向受害者的境地。(610日新华网)

文显堂是何许人也?让很多读者捉摸不透。事实上他并不是真正意义上的专家,而是一名投资公司的发言人,还是企业界的十大发言人之一,而这个投资公司叫长城投资公司。所以文显堂说出房价不会暴跌的话就不难理解了,人家只是为了混口饭吃而已。

不过,文显堂的文章还是引发了不小的争议。他认为,人类发展的历史已经证明,在工业化进程中,房地产从未发生过崩盘,只有在完成工业化之后,尤其是城镇化率达到70%以后,房地产才会有泡沫产生的条件。照此说法,以中国目前的城镇化速度,大约再过10多年才具备房地产泡沫的条件。

但是笔者认为,人类发展的经验的确值得借鉴,但也不能生搬硬套,每个国家的情况各异,况且现在和过去也有不同。但目前存在二个问题:其一,中国的城镇化是在不断向前推进,的确农民进城需要住房,但问题是城市居民都买不起房,农民更买不起房子,陷入有购买心却无购买力的窘状。其二,现在一二线城市房价动辄数百万,这就造成了当地居民和外来人口都向政府要经适心住,政府能够把大多数中低收入居民的住房都包揽吗?显然不可能。经适房能解决城市低收入群体的住房问题就是万幸了。

再说了,未来的事情谁都不可能说得准,专家们也未必说的对,更不可能决定中国房价是涨是跌,中国房地产如何发展,受多种因素所影响。而目前的状况是,房价过高,政府从中获益太多,甚至地方政府很大程度被绑架;导致很多人买不起房;与此同时,保障房供给缺位,公众难免怨声截道,当然希望房价下跌,有的甚至希望崩盘。笔者认为,未来房价走势该由市场说了算,这个市场分成三大因素。

首先,房价下跌,消费型民众的购买力是否接得住?购房者如果有足够的支付能力,总体上会减弱观望情绪,而选择积极入市。从目前的房价收入比数据看,绝大多数房价都超过了当地居民的承压范围。比如对于一线城市来说,房价收入比高达25年以上。通俗地理解,在一线城市生活,需要不吃不喝至少25年时间,才能买得起房。当房价下跌,普通民众的刚需购买力根本托不住,所以不排除出现“硬着陆”的可能!

再者,从租售比来看。一般租金和售价之比应该是30年的租金可收回投资。而我国一线城市,却是80年至100年才能收回。显然这种房产泡沫有多可怕了。所以现在对于一二线城市来说,只有投机的价值(买入待涨),根本连投资的价值都没有!所以一旦房价下跌,根本激不起投资购买力的入场。

最后,虽然目前各大商业银行表面上加快了对首套个人购房贷款的进程,但购房者发现房贷成本在急剧上升,大多数银行将个贷的基准利率上浮20%-30%。此外,由央行、银监会等五部门在近日联合下发“127号文”,这份文件名为《关于规范金融机构同业业务的通知》旨在规范金融机构的同业业务。把各银行通过同业业务手段,流向房地产业的通道堵死。这不仅意味着银行业的钱荒时代不会再发生,更说明了开发商通过银行表外获得资金支持的可能性也已排除。

中国的房地产泡沫主要是靠信贷货币不断推高。而目前银行对房地产惜贷或者上调贷款利率,这意味着“源源不断”的活水已经枯竭。就算住建部放开对二三线城市限购,那也必须要让购房者拿出真金白银去购房,但问题是90%以上购房者在买房时需要贷款。所以没有银行的信贷支持,二三线城市的房价泡沫会较快破裂,一线城市房价下跌也为时不远。

房价会不会大跌,不是由专家说了算,而应该是由市场来说了算。而目前的状况是,信贷收紧,使再滥用金融杠杆已无可能;一二线城市的房价已经脱离了民众的实际购买力,房价下跌根本托不住;从投资角度来看,一二线城市的租售比已经很高,投资房产出租的收入与存银行差不多。在这种情况下,建造在空中的高房价并非没有发生暴跌的可能性。正是害怕房价出现“硬着陆”,所以银监会才会要求商业银行放松对个人贷款的控制。但这已无济于世!房价大跌目前只是时间问题.

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