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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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到底谁才是中国真正的房奴?  

2014-07-21 09:58:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从国家统计局公布的三组数据来看,中国房地产业正步入调整期:其一,6月份70个大中城市房价环比55个城市下降,比5月份35个下降增加20个,下降城市占比已近8成。其二,同为6月,70个大中城市中,二手住宅价格环比下降的有52个,四个一线城市北(降1.3%)、上(降0.7%)、广(降0.3%)、深(降0.6%)全部进入下降行列,且北京是70城中降幅最大的。其三,今年上半年全国商品房销售面积同比下降6.0%,销售金额同比下降6.7%,销售金额降幅超过销售面积降幅,说明房价出现全面下跌。

虽然大家对国内房价进入调整期已基本达成共识。但很多业内大佬、专家也为本轮中国楼市将出现小幅调整,还是大幅调整而争论不休。多数人认为,中国房价至多调整到2015年便可结束,所以明年一二季度或是抄底楼市的大好机会。

不过,笔者认为,楼市调整周期会有多长,取决于楼市的泡沫有多大。远的不说,就拿20年前海南楼市泡沫破裂,当时海南省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。占全国0.6%总人口的海南省积压的商品房,竟然占全国的10%。直到2006年海南楼市才开始出现缓慢恢复性增长。那么现在国内的楼市泡沫究竟有多大呢?

其一,房价与收入比。国际惯例是6倍左右,房价应占到一个中产家庭年收入6倍左右较为适宜,而北京、上海等大城市早已超过了25倍以上。有问卷调查表明,在北京、上海一些大城市有90%以上的民众都认为房价过高,房地产有泡沫。

其二,空置率数据表明投机气氛有多浓。关于一线城市商品房的空置率究竟有多少,现在还没有一个准确的数据。不过很多一线城市的商品房中高档楼盘的水表都50%以上是不动的,说明中国房地产投资抄作而非自住的氛围非常浓重。所以中国地产目前看来地产泡沫的存在已经不可否认。

其三,房价与租金之比来看其有没有投资价值。国内地产泡沫从估值数据看中国的房地产泡沫从2011年开始由IMF警告起到2014年已经非常严重,其中平均房价收入比达到7-8倍,北上广等大城市更高达25倍以上。而令人尴尬的是租金回报率却低于3%,而国际上的租金回报率低于3%的国家,无一例外,房地产泡沫最终全部破裂,而且要经历很长一段痛苦的调整期。

现在的状况是,一方面我国的一二线城市的房价泡沫的确相当巨大,限购政策仍然不会轻易放开。另一方面,我们也要看到部分三四线城市的房价泡沫相对较小,房地产去库存的压力正在显现,房价调整的空间已经打开,所以各级政府正在放开调控政策,给经济和金融调整提供喘息机会。那么如果房价下跌将触动谁的奶酪呢?

首先,先期购房者,他们不希望自己被套,因为房价一跌,就动辄跌去几十万,业主们当然不愿意看到此类事情的发生。2014年上半年全国多地房产市场因经销商降价销售遭遇打砸事件,这些打砸事件的起因都少不了一个原因,那就是房屋降价。

所以,有的开发商为了尽快促销,便打出购房“降价险”,就是如果开发商后面将房产降价了,购房者可以获得相应补偿。不过,笔者认为,房地产投资与股票投资一样是有风险的,在房价上涨时,业主们房产升值了,从没有想过感谢开发商,而房价下跌时,却要闹出打砸事件,这实在难以说得过去。

再者,地方政府也不愿意看到房价出现大幅调整,最近频频拿出各种手段救市。在南宁市宣布,在北部湾经济开发地区的居民均可在南宁市购房,不再限制购房户籍;在无锡市购房60平米,有稳定工作人员,子女配偶均可落户无锡;在安徽铜陵,给予唯一住房购房者契税优惠,将公积金提取比例放大,缴纳时间限制更改为6个月;在浙江宁波,允许个人出现多套住房。

显然地方政府已离不开土地财政的支撑。去年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元,刷新历史高位。同时根据最新财政数据显示,“土地财政”在地方政府财政收入中的主角地位依旧稳固。第一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿,同比增长40.3%,而同期地方本级财政收入1.95万亿元,“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达11.7

与此同时,土地财政已是地方政府偿还到期债务的主要来源。有媒体对全国23个省(市)“土地财政依赖度”排名显示:23个省(市)最少的有1/5债务靠卖地偿还,浙江、天津2/3债务要靠土地出让收入偿还,分别达66.27%64.56%。在被审计调查的市级政府中,承诺以土地收入来偿债的占比高达81%,县级政府也超过50%

现在对于地方政府来说,现在房地产业开始衰退,土地财政收入远不如从前。而中央的营改增又使地方财政收入减少,这使得许多地方的财权和事权严重的不统一。为了维持土地财政的收入,各地方政府就会想尽一切办法给楼市松绑。笔者认为,不少地方之所以患上了“土地财政依赖症”,说明我国的财税体制改革需要进一步深化,给地方政府提供更多的收入来源,避免地方政府被房地产业束缚。

最后,一些银行的首席经济学家也频频亮相,为中国的房地产业打气。从表面上看,虽然银行业通过压力测试,测算出房价下跌去银行业的冲击不大,因为即使拿个人贷款、开发贷与银行的贷款总额相比所占份额仍然不高,所以银行业都觉得即使房价跌去50%,也不会对中国金融造成多大风险。

笔者认为,房地产在下跌中将其他一些金融风险引爆,那后果则不堪设想。或许仅是房地产对金融业并不致命,但是它所引爆的其他风险叠加在一起,那极有可能很致命。如果房价大跌,必然将传递到土地市场,使地方政府财政大幅萎缩,必然会影响到其还债的能力,目前地方政府平台债务贷款总计13万亿,如果再把地方债务违约造成不良贷款上升,那就更可怕了。

此外,一直以来开发商真正从银行获得的贷款比例有限,大多是靠信托、委托代款、理财产品等影子银行提供的资金支持,目前影子银行的规模达到了20万亿元,如果房地产业出问题,影子银行的金融风险也将暴发。更令人担忧的是,当前很多制造业出现了大量不良贷款问题,很大一部分原因是房地产不景气,民营企业投资其中的资金抽不回来,造成银行的抽贷,所以房地产业出问题,更会使一大批投资房产的制造企业出现资金链断裂的问题,更有可能危及到实体经济。

谁才是真正的房奴?就是特别害怕中国楼市出现长期地、深幅地调整的利益群体。在这些人中不仅仅是先期买房的业主,而更是地方政府和银行。对于地方政府来说,现在应该寻找新的收入增长点(比如房产税),努力摆脱对土地财政的过度依赖。而对于银行业来说,压力测试不能说明任何问题,房地产调整对其肯定会有冲击。最关键就是要防止房地产衰退,触发地方债务平台、制造业、影子银行的一系列金融风险的叠加效应,避免我国金融业遭遇巨大冲击。

 

 

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