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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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地方政府“松绑救市”应三思慎行   

2014-07-22 15:27:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年以来全国楼市行情急转直下,各地方政府纷纷试图给楼市松绑,安徽省铜陵市便出台楼市新政,凡购买商品住房可享受政府契税补贴、购买第二套住房部分首付降至四成,外地居民购房可迁入户籍。同时,西宁、无锡、天津等地也纷纷传出与铜陵市相似的楼市新政,为的就是给楼市调控政策“松绑”。

业内人士惊呼,当前执行限购的46个城市中,下半年除一线城市之外,或都将进入放松调控政策的行列。而万科总裁郁亮则认为,目前中国的房地产业还没到“最危险的时候”,楼市以前是黄金时代,现在则是白银时代,轻松赚钱的时代已经过去,但鉴于中国的城市化远没结束,无论是拆除重建,还是进行功能改造,都会给这个行业带来较大的机会。

不过,笔者认为,面对楼市将逐步退出支柱型行业的地位,在这过程中难免会影响地方政府的财政收入,而为了防范风险,中央政府力推棚户区改造、铁路建设等基建投资项目,并辅以货币政策的微调措施,以避免房地产业的下滑给经济和金融带来的风险。如果地方政府贸然救市,将会直接导致二大问题:

其一,政府放松对市场的管制,这本身无可厚非,但是一看到楼市降价或成交低迷就急于“救市”,甚至干涉开发商的定价,这就要被市场所诟病了。应当强调的是,在市场出现分化后,地方政府应该相机抉择,逐步退出干预市场的“历史舞台”,退回到原来的对房地产市场的监管者角色上来。

地方政府所要做的是如何避免房价出现“大跳水”,或出现断崖式的崩盘局面。而在正常的市场中,应该是允许价格出现波动的,应该体现出一定的市场风险。而中国房地产市场在这么多年来,始终一直是个单边市,现在出现市场分化,正好是一个轿正的契机。地方政府动不动就采取救市政策实在不妥。

其二,楼市出现调整,正好给地方政府提供转型的良机,而盲目救市不利于经济结构的转型。对于一线城市来说,除了需要控制人口之外,而且经济对房地产的依赖度并不高,而部分二三线城市则出于“保增长”的需要,就会急着对楼市进行松绑。笔者认为,地方政府与其给楼市松绑,倒不如将更多的精力来发展实体经济,逐步摆脱对土地财政的依赖。因为迄今为止,还没有哪个国家的政府是靠房地产泡沫来保持经济长期稳定增长的。

今年初,中央政府就提出分类调控政策,这种调控的影响优于过往的一刀切调整,让各地方,特别是一些供应量过多的城市,在政策自由度上得到显著的提升,让地方政府在适当的时候,采取放松调控的措施来调整市场。而地方政府一看到楼市调整,就匆忙拿出的“救市”政策究竟能否挽救楼市呢?

首先,未来楼市走向的关键取决于中央政府的资金调控,就是会不会再“大手笔”救市。2008年中国楼市开始出现调整,2009年中央政府拿出了4万亿投资和10万亿天量信贷,使低迷中的房地产业立刻注入“强心针”般的快速新复苏。但是短暂欢愉过后,没过几年,不仅经济出现下滑,而且原先没有的影子银行、地方政府平台债务、产能过剩等问题都集中暴发。

显然,对于中国经济来说,我们错过了很好经济结构调整和转型的契机。本届政府绝不可能再走通过巨量政府投资拉动经济增长的老路,因为这样无疑于是“饮鸩止渴”。而如今在这种没有中央政府强大外力的干预之下,地方政府就算放开限购、限贷政策救市也是陡劳无功。

再者,很多城市盲目开发新城区,而在其他产业方面关注度不够,这就导致人口流入增量放缓。所以虽然一些城市取消了限购限贷政策,甚至还准予购房就入户口,但效果可能还是有限。例如沈阳等城市,目前的库存量去化速度超过20个月,而且沈阳经济本身发展放缓,人口的流入增量放缓,都导致房地产的需求基数放缓上涨。在外来人口增速放缓,本地居民刚需趋于饱合的情况下,仅靠地方政府的救市政策很难在短期内重振房地产业。

最后,库存创历史新高,而增量房源不断入市,打开了房价下调的空间,压制房价上涨的势头。资料显示,截至6月底,35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.8%,同比增长22.9%,库存再创历史新高。更有专家指出,6月份库存去化周期超过18个月,表明去化压力空前大,这将压制房价,预期未来几个月多数城市房价将下跌。

笔者认为,随着去库存化的不断放缓,房企的资金周转也愈加困难,地方政府救市的冲动也会愈来愈强烈。但目前来看,民众看的是房价的走势,往往是跟涨不跟跌,大多数人现在都处于观望状态。所以救市的效果难以在短期内释放出来,库存积压带来的负面效应将会持续很长一段时间。换而言之,我们不要对各地救市效果抱有太大期望`

在股市低迷时,很多投资者希望政府来救市,但是谁都知道,这么多年来,政府救市只能救得了一时,反而会使整个局面更加糟糕。而现在用在房地产业也一样,房价上涨了这么多年,出现波动是很正常的事情,各地方政府的调控之手,应该尽量跟市场划清界限,在干预市场之前必须“三思后行”。更何况,即使政府救市也很难扭转房地产市场调整的步伐,而目前政府应该做的是避免房地产出现崩盘,力争让楼市对经济的影响降到最低。

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