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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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四原因导致北京自住房高弃购率  

2014-07-23 14:51:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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去年10月,北京大规模推出自住房,主要原因是整个2013年北京房价过于火爆,已连续多个月领涨全国,这无疑给北京市政府控制房价的目标带来巨大压力。于是,北京市就将大量供应自住房,作为市政府对稳定房价、缓解供需矛盾的一项重大举措。

有了自住房可以申购,当然使很多北京市民欣喜若狂,奔走相告。在部分楼盘自住房源申购时,出现个别房源和申请人的比例高达14000。业内专家戏称,自住房申购难度比中彩票还要高。但是令人奇怪的是,近期自住型商品房大量供应市场之后,结果却出现了中签者放弃认购的尴尬现象。有媒体报道,自住房弃购率高达20%

 面对弃购自住房问题,北京住建委近日紧急召开会议,听取各方面的意见和建议寻求相关对策。很多人觉得奇怪,为什么申请时火爆,而在自住房摇号结果出现后,却发生了较高的弃购率现象呢?难道自住房政策存在着什么问题吗?笔者认为北京自住商品房存在着先天不足的问题。

首先,自住房价格仍然太高,普通民众还是买不起。北京自住房政策出台于去年底,而多个项目的价格已经高达2.2/平方米,最高达2.8万元/平方米,也就是说一套两居室售价要接近200万元,这对于本来想靠自住房解决住房问题的人来说无疑是“大失所望”。著名央视主持人曾经讲过,房价涨到2万元/平方米以上时,就与普通百姓没有啥关系了,这已大大超越了普通人的实际收入水平。

本来大家争着来为自住房摇号,是因为听说自住房要比周边房价便宜30%,这就引来了很多无房户以“不摇白不摇”的心态参与摇号。问题是,一旦真摇上了号,到了掏钱的时候了,却发现自己囊中羞涩不想弃房也困难。

再者,若是咬牙买入,将面临贷款问题,后面的日子更加不好过。笔者计算过,如果用公积金贷款购买85平方米的两居室(2.2万元×85平方米=187万元),除了首付三成要花56万元多之外,还要支付高达120多万元的贷款,而公积金最高上限只能贷款80万元。

所以老百姓只能选择“组合贷”(公积金贷款+银行按揭贷款),但是动辄贷上一百多万元,中低收入群体根本不可能通过银行的评估审核。即使通过了,如此巨大的经济压力,又有谁能承受得起呢?所以老百姓只能对自住房摇头哀叹了。

其三,自住房低于周边30%的“基准价”是去年房价最高时制定的。目前北京房价已经出现拐点,很多人认为北京房价泡沫巨大,起码会被腰斩,绝对不止会跌去三成,现在购房如此高价的自住房根本不划算。此外,购买自住房的人只能获得70%的房屋产权,并且在未来租售方面还要受到诸多限制。在此情况下,很大一部分有实力的刚需还不如去买那些开发商大幅打折促销,且具有100%产权的商品房呢!

 最后,如果你花钱没少花多少,而买的自住房地处偏远,交通出行不便,同时质量都还不能得到保障,那有多少人愿意认购这样的自住房呢?相对于许多二手房坐落于成熟路段,许多自住房项目的地理位置却不理想,甚至处于远郊。同时,开发商面对自住房的品质标准和商品房存在多少差异时,对此回应并不能令人感到满意,始终没能打消人们对自住房质量的担忧。很多人忧虑北京的自住房别价格差了一截,质量也差一大截啊!

  应该说,自住型商品房的性质终归是商品房这一类,所以它不可能买出“白菜价”。对于开发商而言,只要是商品房就必须按规定的建设标准设计施工,有关方面的监管与监理也一样不可缺少。而对于管理者来讲,如果发现自住房出现过高的弃购率,就应当拿出交通更为便捷,地段更加好一些的地块,在确保“自住房价格随行就市”的同时,加大保障房建设的力度,唯有建立多层次的住房保障体系,才能根本解决百姓住房难问题。如果自住商品房是叫好不叫座,中签者都不来购买,那建造再多自住房又何意义呢?

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