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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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楼市限购放开 你该买房了吗?  

2014-07-28 10:02:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在纠结了大半年之后,限购的防线终于被撞得支离破碎。继627日,呼和浩特首先宣布放开房屋限购政策,成为国内省会城市中第一个放开房屋限购的“吃螃蟹者”。710日,山东济南也宣布放开房屋限购,意图借此打破新房销售艰难的僵局。如今有厦门、武汉、苏州、温州、成都等20多个原先实施楼市限购的大中城市或明或暗宣布放开限购。

各地方政府为何要在此时集中放开限购令呢?7月中旬,上半年经济数据新鲜出炉,GDP增速为7.4%。值得关注的是,通过对上半年经济数据的分析可以发现,拖累上半年经济增速的一个关键因素就是房地产投资金额的显著下降。

数据显示,20141月份-6月份,全国房地产开发投资42019亿元,同比名义增长14.1%(扣除价格因素实际增长13.1%),增速比1月份-5月份回落0.6个百分点。其中,住宅投资28689亿元,增长13.7%,增速回落0.9个百分点,占房地产开发投资的比重为68.3%。由于房地产投资是近年来拉动国内经济高速增长的主动力,房地产投资的减速令一大批与房地产行业休戚相关的行业饱受“池鱼之苦”,GDP的增速放缓也就在情理之中。

房地产投资之所以在今年上半年开始减速,主要是新房销售速度明显减缓,房屋空置率明显提升,房价逐步下跌。在前景不明的情况下,开发商不得不放缓了地产投资的速度。7月份公布的6月份国内70个大中城市的房价统计数据显示,55个城市房价下跌,7个城市的房价持平,房价上涨的城市仅有8个。这是2008年以来第一次在同一个月内这么多的城市房价出现下跌,表明国内房价下跌已不再是个别现象,而是房地产的真正拐点已经来临。

房价下跌趋势已渐明朗,这不仅让现有新房销售增速大幅放缓,也让这些年习惯于闷声发大财的地产商有些坐不住了,当然地方政府这些年对土地财政的依赖更是有增无减。新房若是卖不出去,地产商就不会买地,而地方政府土地卖不出去,地方政府的财政支柱就会摇摇欲坠。所以大家这次都借经济增速放缓为名,纷纷放开房屋限购政策,希望吸引投资者入场买房。

业内人士指出,除了一线城市之外,二三线各个城市放开房屋限购政策大局已定,只是什么时间宣布而已。可问题是,房屋限购政策放开之后,真的能给各地房屋销售带来新希望吗?买房人会在房屋限购政策放开后出手购房吗?笔者认为,限购令实施至今,房价一路飙升,根本没有起到限制房价上涨的作用。如今各地取消限购令来拯救楼市,也只不过一厢情愿。

首先,房子天生具有两种属性,一种是商品性,一种是投资性。当房价涨跌互现时,它身上所显现出来的更多的是商品性;而当房价一路上涨时,它身上显现出来更多的是投资性。2008年之后,当时的中央政府投资4万亿,银行信贷放了近10万多亿,而这些流动性推动了房价一路走高,在买房必赚的氛围中,投机投资性一窥无遗。

而进入了2014年,本届中央政府对楼市的基本政策是坚决遏制过度投机,让房地产业保持良好的可持续的发展,所以指望中央再次启动全面投资热潮已无可能。就在前不久,央行首次启动了PSL(抵押补充贷款),就是向国开行放出一万亿三年期的PSL低息贷款,意图就是通过对一万户城市危棚简屋的改造和重大基建项目启动,以及支持银行更多向中小微企业信贷倾斜,来维持经济增速的稳定。

之所以采取“灌滴”的手段,就是为了让信贷资金更好的服务于实体经济、民生工程,防止资金流向房地产业等虚拟经济领域,造成更大的资产泡沫。在这种情况下,就算地方政府松绑楼市,取消限购,人们对楼市上涨的预期正在由涨转跌。

再者,房地产的产能过剩,并不是一个取消限购令所能解决得了的。巨额的资本涌入让国内新房建造速度呈现出加速度态势,2011年,我国房屋竣工面积8.9亿平方米(其中住宅竣工面积7.2亿平方米),同比增幅13%2012年我国房屋建筑竣工面积为9.9亿平方米,同比增长7.3%2013年,我国房屋竣工面积10.14亿平方米,同比增长2.0%。一座座拔地而起的新楼房,为如今新房销售的艰难埋下伏笔。

由于前些年的房地产投资大跃进,造成了很多城市家庭拥有数套房产,当地民众的购买力已经“饱和”,而很多二三城市发展方式基本雷同,在缺乏工业、服务业支撑的情况下,对外来人口流入的吸引力也相当有限,就算现在地方政府放开限购令,也并不能扭转房地产库存积压过重的问题。

现在看来,各地政府相继放开房屋限购政策,其对地产销售的拉动力度应是十分有限。像率先放开楼市限购的呼和浩特,其新房销售量与放开之前并无多大区别,买房人仍处于观望状态,而济南放开限购后,新房成交量短期上升后又复平静,显示放开限购的政策对楼市刺激效应有限。

最后,各一线城市已经宣布维持“限购政策”不动摇,而二三线城市目前正遭遇库存积压、开发商资金链断裂、土地财政难以为继的窘状,不仅使当地很多有实力的企业老板不敢投资,就连银行也对个人房贷从热衷转为冷漠。显然贷款放出去容易,但是要收回来就难了。在银行看来,如果一线城市个人房贷如同“鸡肋”,而二三线城市房地产类贷款则风险更大。在缺乏银行信贷支持的情况下,二三线城市就算限购令取消,对房地产的支持力度已很有限了。

中国楼市正步入调整周期内,即使地方政府扎堆松绑楼市政策,也难以使当地的房地产业重新恢复,这一方面因为近年来库存积压严重,而城市在吸引外来人口方面的能力也几乎雷同,另一方面中央政府没有像2008年那样的大规模投资计划出台,靠房地产投资拉动经济增长已经被摒弃。更何况,随着不良贷款率的上升,银行目前对二三线个贷房贷越来越冷漠,投机投资的土壤已不存在。所以笔者认为,松绑限购令改变不了这些城市房价的调整周期。一些购房者面对取消限购令的出台,应该保持冷静,等待这些地方的房价深幅回调,届时出手购买,也不为迟晚。

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