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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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自住房入市拉开了房价大调整的序幕?  

2014-07-02 09:45:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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日前,北京首个进行摇号的自住型商品房项目开始摇号,从12.76万户符合条件的申购家庭中选出1882套住房的购买资格,中签率约为68:1。专家们认为,自住商品房在全世界并不是一个新鲜的东西,成功的有新加坡、德国以及欧洲,很多国家都有比较成熟的经验。北京做这个事,对于中国房地产来说则是一个标志性事件。

所谓自住型商品房,就是说政府无偿拿出一部分土地,这部分土地只能用来建设自住型的住房。对于符合条件的中低收入阶层来说,你买这个房只能自住,原则上是不能卖和出租的,只能说如果未来这个房你不想住了,或者说未来你的收入增加了,想换一个很高档的房子,这个时候政府出价钱把这个房子回购,而你不能再卖到市场上去。

从这个意义上说,自住型商品房在某种程度上是封闭运行,而封闭运行的目的是希望这些房地产永远满足中低入阶层者的需要,而不是变成一个炒作的工具,或者是一个投资的手段,这才是我们自住型商品房的一个核心的,或者说一个关键的条件。

相对于经济适用房,自住型商品房现在的限制还是较少的。如果你在北京没有商品房,同时又符合在北京买房的一系列条件,都可以买这个房子,它本质上还是一个商品房,但它有一个限定词,就是共有产权,这就是它的核心概念。也就是说这个房子是商品房,但购房者拿到的不是完全的产权,其中有部分产权是政府对土地出让金的一个让步,那么五年以后你要出售自住型商品房产权,按北京市的规定将有30%要返还给政府。

不过,业内人士表示担忧,目前即便是一线城市商品房都出现了严重的库存问题,三四线城市要消化库存商品房起码要45年,中国高房价已经出现拐点,如果此时政府部门再推出自住型商品房入市,无疑会导致房价进入大幅调整周期。那么房价大调整真的要开始了吗?

首先,这次自住型商品房除了北京试点之外,还在上海、深圳、成都等城市进行试点。一方面说明政府害怕一些利民的好政策可能成为部分群体利用的漏洞,等制度设计完善以后,觉得效果很好,再进行全面推广。另一方面,仅拿几个城市作为试点,没有一下子全面辅开,说明了政府部门希望房价进行“软着陆”,最大限度的减少对宏观经济的影响。

再者,开发商们也不用太担心,只是房价暴利时代已经终结。未来自住商品房要么由地方政府无偿拿出部分土地,让开发商去造自住型商品房,供应中低收入群体。要么干脆由地方政府出钱向开发商购买现在已经盖好的商品住房,随后改造成自住型商品房,把存量商品房资源更有效的利用起来。当然这关键要看各地方政府愿意不愿意放弃土地财政。

最后,自住商品房打消了中低收入阶层追涨房价的预期,过去很多老百姓把几代人的钱,甚至两家人的钱都集中起来买房,因为他们担心房价越上涨,他们越买不起房,而房价上涨的速度则永远超越他们收入增长的速度。如果北京市自住型商品房政策可以坚持下去,它将会变成影响房价非常关键的力量。因为,自住型商品房会使很多中低收入阶层的人有了盼头,过去是等了也没有希望,变成了可以再等等看。

今年其实北京有好多人就已经把自住型商品房摇号作为他们的一件大事,天天在看这个政策,准备来抽。如果中低收入群体觉得有希望就会等,哪怕等一两年,他也不愿意花那个大钱,所以这会在很大程度上,打消中低收入阶层追涨房价的预期,而且会对一百平方米以下户型的房价,有很大的抑制作用。

如今,北京的二手房的价格销售量、成交量下降得比较明显,这其实是自住型商品房推出对房价的一个连锁反应,就是人们的预期改变以后,会影响一连串的连锁反应,所以二手房市场及新住房的市场,它都会在成交量、成交金额上有所下降。

自住型商品房入市,则意味着房价大幅调整的序幕已经拉开。一方面政府部门不希望看到其中有投机和钻政策漏洞的成份在内,所以进行部分城市试点,然后将经验逐步推广。另一方面自住型商品房只是满足中低收入群体的自住需要,改变了民众对未来房价上涨的预期。这无疑对于当地高房价泡沫是致命一击。目前商品房市场供需状况正在转化,由原来的买方市场向卖方市场转变。中国房地产已进入大调整周期,这个时期会很长,绝不可能仅在一二年内终结。

 

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