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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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全国近四成地王未开工说明了啥?  

2014-08-11 15:43:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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资料显示,全国范围内2011年至2013年年度经营性用地单价和总价TOP10地块共计55幅,其中30幅地块为商业办公用地,25幅地块为住宅用地。这些地块大部分位于北上广深等一线城市,数量占比达71%

值得一提的是,在这55幅地块中,有21幅地块尚未动工,占比38%22个项目在建,占比40%9个项目在售,占比16%1个项目已经竣工即将开业;此外,还有2个项目被政府收回。数据还显示,2011年、2012年和2013年成交的总价地王开工率在逐年降低,分别为80%70%40%。单价地王开工率也相对较低,整体开工率为50%2011年、2012年和2013年成交地块的开工率分别为70%70%10%

业内专家表示,地王项目开工率之所以这么低,且即使开工进展也相当缓慢,都是因为开发商拿地价格太高,以至于项目盈利空间受限。也就是说,企业拿了高价地之后,周边的房产价格涨幅远没有达到拿地时企业对未来市场的预期,或者是商业项目在缓慢开发中等待更好的入市契机。而笔者认为,国内房地产周期性调整已经来临,开发商正在为当年一掷千金,争当地王付出血的代价。

自从2008年以来,每一轮楼市调整,都会有一些地王遭遇“深套”的困境。从SOHO中国陷入官司的上海外滩8-1地王到南京中冶被部分收回的256亿元地王,再到陷入滞销的广州亚运城地王,境遇之坎坷和尴尬,一部部宛如生动的活教材。但就是还有开发商不知死活,不计成本的争当地王,发生在土地竞拍现场上百轮的追拍还历历在目,其惊心动魄的程度并不亚于国际顶级大片。

 但是地王们的好日子现在已经过去了,目前土地市场降温的趋势早已显现,且向北京、上海等一线城市蔓延。中国指数研究院日前发布的数据显示,7月,全国300个城市土地出让金总额为1475亿元,环比减少15%,同比减少49%。那么作为历年过来的地王,现在究竟面临什么尴尬境地呢?

首先,近三年内,位列国内年度总价和单价地王的55幅地块中,有21幅地位至今没有开工,占比已近40%。显然这不符合开发商的习惯秉性。一般而言,企业都想在最短的时间内将掏出去的钱变为口袋里的收益,并且使得这个收益最大化。而时间拖得越长付出的财务成本将会越来越高。加之一些负面信息甚至会影响到开发商的后期销售,对企业有百害而无一利。

笔者认为,一些地王之所以迟迟没有动工,原因是企业拿了高价地之后,周边商品房或商业项目价格涨幅还远远没有达到开发商对未来市场的预期。也就是说面粉买得远比面包贵,开发商现在就算投巨资全面开工,可能会是越投越亏。举个例子,在2011年中华企业以3万元/平方米拿下苏州平江区机床电器厂、林机厂地块,开发商起码要把房产买到4万左右才能赢利,而现在这个地块高档别墅的均价也只不过3.4万元/平方米。所以开工与不开工相比,开发商还是选择不开工观望策略。

再者,一些地王虽然碍于政府规定两年内必须开工,否则就要被处罚或收回土地,但是开工的进度十分缓慢。颇受关注的还有北京崇文菜市场地块,该地块是合景泰富2011年以7.1亿元总价,4.37万元/平方米楼板价竞得的单价地王,目前也被外界指责开发进展缓慢,造了这么多年,还是没有最后完工。

很明显,开发商们已经觉察到了做了地王被套牢的后果,在迫不得已的情况下只能缓慢施工,避免更多的资金深套其中。而笔者认为,全国楼市周期性调整已经出现,地王们已陷入不开工是等死,开工是快死的尴尬状态。

最后,高价拿地的开发商,今年业绩均出现大幅下滑。业内对媒体称,包括中海、金地、保利等高价地得主在杭州都开始“品尝苦果”,项目销售排名大幅下滑,截至今年7月,中海已经跌出杭州楼市销售排名前30名,金地跌出前20名,这在以往的杭州市场十分少见。当年这些企业一掷千金,争当地王,而随着财务成本的上升,资金链的紧张,企业深感陷入困境,从而影响到其他项目的进度,现在地王项目已成为房企的大包袱。

过去三年中全国排名靠前的地王们,现在面临项目开工不足,或者进展缓慢的尴尬境地,因为他们在当年拿地时对未来楼市前景过于乐观,甚至买面粉的价格要超过面包价,而现在中国房地产正处于调整阶段,这使得那些地王项目成为开发商中的包袱。而随着时间的推移,将会有更多的地王为当年的冲动付出惨重代价。当年那种不计血本莽撞拿地时代已经过去,将来开发商拿地要更加谨慎小心了。

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