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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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李嘉诚抛售内地房产暗藏啥玄机?   

2014-08-12 09:28:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上周,又有一批地方政府放松了对房地产业的限购政策,绍兴、福建相继出台救市政策,除常规的放开限购外,两者均在信贷政策方面下发了相关指导意见,福建对首贷认定实质性放松,绍兴更是明确二套房贷首付比例地方法人银行业金融机构按不低于40%的最低限执行。

当人们对房价上涨预期又开始重燃之时,有消息称,李嘉诚旗下的ARA公司在20111.76亿美元收购的上海某甲级写字楼,已于2.5亿美元出手,接盘者是新加坡某基金公司。从去年8月至今,李嘉诚家族已经出售了接近200亿的房地产资产。

业内专家一致认为,对于一个浸淫房地产多年的成功商人,李嘉诚的投资一直被称为市场的风向标,其避险意识历来受人关注。“不赚最后一个铜板”,已无关是否抛在最高点,而地产投资犹如一场足球赛,懂得如何进球并不希奇,而保住胜利果实这才是关键。

笔者也觉得,很多年青人如果对李嘉诚一次次避开经济危机的远见案例还不熟知,那么去年以来李氏家族持续抛售地产恰与我国房地产下滑趋势完美吻合,这足以表明首富并非徒有虚荣。那么李嘉诚为何会在最近一年内频繁抛售地产呢?

首先,房地产已进入供需逆转时代。北大调查结果也显示,中国户均拥有房子实际上已达到1.35套。即便放开限贷,对于刚需购房者即便能否付得起首付,但对于诸多城市1个月仅3000元工资,每月却要挤出2000元用于房贷,这显然是难以承受之重。

从限购的意义而言,4年真正阻挡有购买力人群并不多见,中国政策漏洞式管理滋养了大批钻孔机构,多花几万块钱就可以轻松突破限购干预,这并非稀奇的新闻。在李嘉诚看来,房地产大调整趋势已经成立,地方政府也无力扭转房地产盛极而衰的趋势,所以抛售地产回笼资金,保存胜利果实已是当务之急。

再者,欧美房地产已经历过“去泡沫化”过程,更具投资价值。今年4月份,李嘉诚旗下和黄获批在伦敦发展涉及达10亿英镑(129亿港元)的综合房地产项目,在伦敦金丝雀码头以东3.2公里的英国海军船坞旧所在地特福德,发展包括3500个住宅单位的多层大厦,以及写字楼、商店、餐厅及酒店。

欧洲自2008年金融危机以后,资产泡沫已经挤得差不多,风险与安全性已导致李嘉诚认为,欧洲市场预期收益将会更好。其实,不只是李氏家族,包括万达、碧桂园、绿地等众多开发商纷纷转向海外地产。

而在今年上半年吸引中国房企投资者前几大城市中,伦敦位居首位,其投资额度占比海外地产总额高达40%。伦敦之所以备受青睐,与伦敦市政府采取各种吸引措施有莫大关系。伦敦的房价着实也令人振奋,来自英国银行Halifax 86日公布的数据显示,7月份英国房价较去年同期上涨超10%,为2007年经济危机开始以来的最大涨幅。

当前,国内房地产企业已普遍感到成长困惑,特别是量级大型开放商,如何摆脱规模扩张的阻力,开辟海外战场不失为首选。而海外的开发贷和资金使用、融资成本远远低于国内。这对于目前高达48家上市房企排队融资而言,与其等待未知的融资,还不如到成本更低的境外融资。例如,万科在3月底发行的一笔8亿美元5年期定息债券,债券票面利率仅 2.625%

可见,至少从目前来看,投资海外地产比国内更靠谱。面对更高的收益率,地产大佬李嘉诚没有理由放弃海外机会。事实上,与其说是李氏家族的西进是国内现实环境倒逼的结果,不如说是顺应全球复苏的必然趋势。仲量联行预计,下半年仍将有大量投资者寻求在海外房地产市场的投资机会,预计2014年全年中国海外房地产投资总额将轻松突破2013110亿美元的水平。

最后,中国经济与西方国家不同,西方发达国家已经从衰退中慢慢复苏,而中国经济正处于结构转型过程中,尽管最近各项经济数据显示,国内经济已有回暖迹像,但这都还是依靠政府部门采取举债方式,通过大规模基建投资来拉动,显然在民间消费和投资启动之前,未来中国经济仍有较大的不确定性,再加上房地产泡沫被挤破后,会对国内金融业造成多大冲击,目前还不得而知。所以李嘉诚选择到风险早已释放的欧洲国家投资也是明智之举。

李嘉诚家族之所以快速抛售内地资产,主要是看到了国内的房地产已经步入调整期,而中国经济转型是否成功,关键要看改革红利能否释放,而相对于中国经济存在的诸多不确定性,西方国家目前正在逐步复苏之中,其房产价值和贷款利率更加吸引中国投资者的眼球。作为精明的商人自然不会把鸡蛋放在国内这一个篮子里,拿出一部分来投资海外房产应是不错的选择。

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