注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

不执着财经博客

国内知名的财博 QQ446957993

 
 
 

日志

 
 
关于我

前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

网易考拉推荐

一线城市房价真的步入调整期了吗?  

2014-08-01 16:55:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

728日,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布2014年《中国住房发展(中期)报告》。报告指出,2014年上半年,全国楼市进入结构性过剩阶段。值得一提的是,一直被认为只升不降、最安全的一线城市房地产市场,上半年销售面积跌幅却最为明显。

一直被誉为楼市“马其诺防线”的一线城市,今年上半年的表现非常糟糕,在成交量上领跌全国:北京今年上半年新房的成交量同比下滑了48%,二手房更是创下了有网签记录以来的最低半年成交水平,而上海、广州和深圳新房成交规模下跌幅度普遍在40%左右。相比较而言,二、三线城市的楼市反而表现得平稳很多。

在一些业内专业人士看来,由于一线城市楼市对于人口吸附的能力很强、潜在的需求源源不断,而土地资源又比较紧张,供不应求的事实摆在那里,楼市即便在 2014年出现调整,也至少能够保证5%-10%的量价增幅。但是,一线城市楼市在今年上半年的表现却让人大跌眼镜,成交量领跌全国,交出的成绩单与预期差别太大,不仅没有稳定住市场,反而却成为全国楼市每况愈下的推手。

回顾历史,一线城市的楼市在过去10多年一直非常坚挺,房价相比10年前翻了4-5倍,成交量也随价格上涨而持续火爆,并没有经历真正的深幅调整,即便是在2008-2009年的楼市下滑,时间也很短。所以往往给人以一线城市房价跌不下去的感觉。

而这次不仅是一线城市成交量出现较大调整,就连房价同比也出现了下跌。北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为19328/平方米,环比下跌了0.97%,跌幅较上月扩大0.52个百分点。其中,北京7月份均价为32736/平米,环比上月降低1.60%。笔者认为,一线城市房价即将面临大调整的前夜。

首先,一线城市楼市之所以容易出现大涨大跌,根源在于一线城市是人力、资金和资源密集的地方,各种需求对于楼市能够形成支撑,投资炒作也比较旺盛,各路资金对于盈利机会和风险动向比较敏感,容易出现需求一窝蜂拥入和短期内迅速退出的极端情况。当投机者发现房价上涨预期不在时,就会毫无顾忌的抛售房价,造成一线城市房价下跌速度由缓慢至快速。

与我国类似,那些大城市较多的东亚国家也存在相近的规律,1980-1990年代日本地产从繁荣到泡沫破灭的危机周期中,东京楼市下跌更严重,这主要就缘于东京集聚了日本30%的人口、40%以上的产值,是日本乃至亚洲的中心城市,投资需求集中。2008年金融危机后,韩国各地区整体房价下跌,但首尔的房价下跌幅度最大,至今没有恢复,而其中富人集中的江南区,房价降幅达30%以上。

再者,像北京、上海这些一线城市多年累积形成了较高的房价(动辄3/平米以上),这使得大量的刚性需求的购房能力被严重压缩。也就是说,尽管央行放宽了对一线城市首套房贷利率,但是当房价泡沫破裂时,自住型需求者面对高房价根本没有承接的能力。所以一只股票在下跌途中,还不断有买盘接筹,但是房价一旦下跌,那只能快速跌回自住或改善型群体所能承受的区域内了!

此外,我们发现像北京、上海等一线城市的20-30%的家庭,往往拥有多套住宅,房价在这些年的上涨过程中,早已消化掉了很多潜在的购房需求。所以在限购令没有放开的情况下,本地居民购房的意愿已经趋于饱和。

其三,一线城市楼市量价齐跌的另一个重要原因是,主城区能够开发的楼盘相当稀缺,而供应集中的地方往往是远离城区的地方,这些地方由于公共服务设施建设滞后,生活和工作成本居高不下,所以也以吸引购房群体。一方面地段偏远,交通不便,另一方面这些地方的房价水平,即使在开发商打折的情况下,也处历史高位。所以一线城市房地产呈现低迷状态也就并不奇怪了。

最后,个人信贷成本的上升,房价下跌预期的增强,也使购房者目前处于观望状态。对于银行来说,目前在房地产调整期内,收紧此类房贷,控制风险乃当务之急。所以个人房贷已从过去的香饽饽变成了鸡肋,现在很多银行对按基准利率发放房贷的客户设置了很高的门槛,而一般想贷款购房者的贷款成本要远比过去高得多。所以很多一线城市的购房者在房价进调整过程中,是不会轻易出手购房的。可以认定,一线城市的已经步入大调整周期,这个下跌是先由慢跌逐步向快跌演变。

一线城市的房价向来被人们称之为坚不可催,就是一旦房价涨上去了,就不会再回来了。但事实上,天下没有只涨不跌的商品,房地产也是如此。鉴于一线城市前期均涨幅巨大,而推高这些城市房价的主要是由投资投机资本构成,所以当这些资本不再活跃甚至辙离时,房价就会出现大跌,而高房价又使当地居民购买力受到压制,如果此时银行再实行房贷去杠杆,那么支撑一线城市的基石已经摊塌,北上广深的房价出现大调整也在所难免。

老股民新玩法在家炒股收入百万资金  金鹏金融股票在线交易平台最新优惠开

 既要追求高收益、对抗高通胀,但又害怕资金有风险,如何才能“鱼和熊掌”兼得呢?每日经济智库专家、高级理财师隆重推荐以下P2PP2B产品安全可靠。对投资者必有丰厚回报。

范】15%年化收益理财益,1000起投,注册就送50元!

【合盘理财P2P理财产品 1元即可投资,流动性强30天即可进行会员流转,轻松实现出让,预期年化收15%-18%,点击立即注册

  评论这张
 
阅读(1305)| 评论(1)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017