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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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跨界喊话为何无力扭转房贷政策?  

2014-08-14 09:58:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在楼市交投低迷背景下,地方政府除了祭出解除限购、财政补贴、购房落户等一系列优惠政策外,广西、浙江等多地政府还纷纷喊话,要求银行业尽快放松房贷政策,但银行对地方政府的政策松绑反应普遍冷淡。业内专家则认为,如果没有银行的信贷支持,地方政府出手救市亦将陡劳无功。

今年以来,国内楼市自行由热转冷,库存消化压力陡增。据上海易居房地产研究院统计,截至7月底,其监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26594万平方米,环比增长1.4%,同比增长22.8%。楼市销售不畅必会波及到土地市场的兴衰,进而触动地方财政“奶酪”。为此,许多二三线城市已然松绑限购,并通过多种财税补贴鼓励买家入市。

但在商品房总体供大于求的语境下,限购令取消所释放的购买需求并不足以消化现有库存,房市资金链条紧绷仍是束缚其交投的重要羁绊。为此,地方政府转而向银行系统寻求突围之策,希望通过松动限贷缰绳活跃楼市。

不过,尽管行政部门对银行业隔空喊话多时,但效果并不理想,包括上浮房贷利率、严苛的房贷附加条件等并没有应声而止。即使是今年5月央行出面召集银行负责人面谈,要求对首套房贷倾斜,同样遭遇商业银行的集体“漠视”。似乎商业银行对房贷业务的态度正在悄然转变,其对行政指令的敏感性正在降低,而趋利避害的市场本性却日益显现。

首先,从宏观经济政策方面来看,国务院总理李克强多次表示,房地产调控要以全体人民住有所居为目标,要针对不同城市情况分类调控,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康的发展。在此政策大背景下,商业银行已经达成共识,如果放松房贷,使得房价重回上升甚至暴涨轨道,既不符合广大人民群众的根本利益,也会给中国金融业的未来埋下深重灾难。

再者,监管机构对商业银行放松房贷也不认可。银监会曾多次在指导商业银行保证刚需房贷的同时,提醒银行房地产行业的风险。银监会主席尚福林在上半年全国银行业监督管理工作会议暨经济金融形势分析会议上表示,部分地区已经出现房企甚至业主违约,一些中小房企的资金链紧张,三四线城市相关信贷风险需要高度关注。

早在5月底,银监会相关领导也曾经表态,对于银行房地产贷款监管没有丝毫松动,包括土地、房地产开发贷款和个人购房贷款,没有讨价还价的余地。这说明,银行如果过分放松房贷也得不到监管机构的认可。

其三,商业银行出于自身利益的考虑。不管来自外界压力如何,银行必须根据自身业务状况和商业利益来决定是否放贷。从安全性角度来看,目前房地产行业处于低迷期,房价逐步下行使得楼市风险暴露显现,最近还发生多地业主弃房断供现象,在这个时候如果继续发放更多房贷,对于商业银行的风险控制提出了更多的挑战。

而从流动性角度来看,个人购房贷款占房地产贷款的80%以上,个人购房贷款期限一般在10年至30年,流动性非常之差。同时目前银行通过存款几乎吸不来资金,大多吸金的渠道在理财产品和同业拆借吸收资金,而这两类负债期限往往在1年以内,这就造成房贷出现严重的资金来源与运用的期限的严重错配现象。在银行流动性管理挑战日益增大的条件下,这是一个越来越高的风险点。

最后,银行发放住房贷款的盈利性也在逐步下降,甚至在仅仅能够保本的水平。在利率市场化和互联网金融的双重冲击下,银行资金来源成本较大幅度地在增加。即使首套房贷维持基准利率,银行盈利水平也仅是微利,这就使得银行下调房贷利率动力明显不足。目前5年以上的房贷基准利率为6.55%,而5年期的存款利率已达到5.225%,二者十分接近。而存贷差则是银行业的主要盈利来源,房贷的存贷差如此狭小,已经对银行不具吸引力。

尽管各地方政府已经通过行政喊话的方式来敦促商业银行放贷,即使早先央行出面要求商业银行对首套房贷实现利率优惠,但各大商业银行仍然对此反映十分冷淡。在商业银行看来,目前经济大背景下要求其对房地产贷款是“收缩”,而不是“放开”,更主要的是房地产个人贷款时间周期长、收益回报低、潜在风险大,使得商业银行大多都不愿意再做这样的鸡肋生意。所以,尽管地方政府放松了限贷等政策,在房贷阀门不松的情况下,未来房地产市场难有回暖的可能。总之中国的房地产市场将步入大调整期。

 

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