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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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“弃房断供潮”随房价调整而蔓延?  

2014-08-07 16:18:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日,21世纪经济报道独家获悉,五六月末,浙江杭州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂等地都有业主因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例。这些案件中,业主大多声称“无力还款”。

资料显示,1-6月份,全国商品房成交均价同比下降0.8%,较1-5月份加大0.1个百分点,其中住宅成交均价下降1.5%。即使是在全国横向比较,杭州也是房价下跌幅度较大的城市。今年2季度成交均价为15389元,与去年同期相比下降了12.2%

其实由于业主弃房断供,使得银行成为“被房东”的现象并不稀奇。在民间金融高度发达的温州,截至20137月末,各类“弃房”案例595例,按揭贷款不良余额为41277万元。其中,因个人住房按揭贷款断供出现 “弃房”15例;因经营困难无法偿还贷款,而对抵押房产“弃房”的有580户。

就在两周前,银监会主席尚福林在上半年全国银行业监督管理工作会议暨经济金融形势分析会议上也表示,“部分地区已出现房企甚至业主违约,一些中小房企的资金链紧张,三四线城市相关信贷风险需高度关注。”显然,监管层开始对银行房贷断供问题高度关注了。

与此同时,一位国有银行行长坦言,目前我行虽然没有出现大面积房贷断供现象,不过贷款逾期率和逾期额的上升,使我们下半年的压力山大。笔者认为,随着房价进入去泡沫周期,未来按揭贷款违约现象将大幅增加,而造成弃房断弃现象,主要有以下几大原因:

首先,很多人把购房作为一种投资品,当房价进入调整周期后,这部分群体断供的概率极大。一些人在购买豪宅时价格多在600万以上,1000多万的也很多,现在房价跌了那么多,每个月要还的贷款都是几万元,未来还要还几百万。所以不少人觉得,长痛不如短痛,就算亏损一些首付和已经支付的利息,也还是扔给银行算了。

笔者认为,商品房兼具投资投机和居住属性。对于购房自住的群体来说,不到万不得已的时候,他们一般不会马上果断采取断供这样极端的方式。而投机购房者就不同了,他们期望的是通过房价的不断上涨,获得暴利空间。当全国各地的房价均出现了自发调整,为了避免更大的损失,通过弃房断供式的止损也是在所难免的。

再者,银行对购房者收入的评估不严,房产的金融扛杆过高。有很多专家认为,中国的个人贷款首付起码30%以上,所以发生金融风险的可能性并不大。但事实上,商业银行对购房者的信贷资格审核不严。从实际情况看,很多银行给购房者的评估过程中,往往面临打分不严、评估值注水的情况。最典型的就是购房者的收入状况,其实是可以造假的。这往往使得按揭贷款的能力被虚假抬高,进而使得后期的还贷面临压力。

前几年,一些购房者看到房价大涨,周围的人通过购房发了财,于是就不顾自己实际经济偿还能力,匆忙入市,而银行也没有经过严格审核,便放了贷款。现如今,国内经济出现调整,业主的收入预期出现下滑,或面临失业困境,归还房贷的能力也大打折扣,所以在很多案件中,业主面对银行的起诉,大多声称“无力归还”。在这当中,业主需要反思,银行更应该反醒。

最后,房价跌幅过大,业主干脆弃房。如今国内部分区域确实出现了房屋价格下跌幅度大于按揭贷款的额度,进而使得此类住宅业主的还贷积极性下滑。像温州楼市,在2010年房价最高时的2-3万元/平米,跌到现在的1万多/平米,面对跌去了大半的房价,业主选择把房产抛给银行就不足为奇了。

不过,炒楼与炒股一样,投资的损失都要由自己来承担。业主贷款逾期不还被银行起诉到法院后,如果业主没有其他资产可以偿还贷款,法院通常会拍卖房产。拍卖所得的资金银行作为抵押权人第一顺位受偿。如果足够偿还银行贷款本息和违约金的,剩余的会返还给房主。如果拍卖得的资金不足以偿还银行贷款的,法院还会追缴业主的其他资产来偿还。

总之,面对全国房价进入调整期,各地发生断供现象将在所难免,为作监管层不应沉缅于房贷的压力测试,而是应该保持足够的警惕,房地产金融危机正在悄然临近。而对于银行业来说,现在必须严格审核房贷风险,不要将潜在的危机面继续扩大。而对于一些想弃房的投资者来说,断供弃房并非解决问题的途径,在法律和道德层面将会追究到底。看来房价下跌的隐患正在逐步显现,金融危机将无法避免。

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