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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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74.4%受访者看跌房价究竟说明了啥?  

2014-09-10 10:45:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日,中国青年报社会调查中心通过民意中国网和手机腾讯网,对27840人进行的一项调查显示,74.4%的受访者看跌未来房价,87.3%的受访者表示不能承受目前房价。在受访者中,平均年收入在2万以下的占57.4%2~3万的占12.8%3~5万的占13.4%6~10万的占7.5%10万以上的占9.0%

今年以来,楼市持续低迷。进入5月以后,行情更是急转直下。国家统计局数据显示,570个大中城市中,环比房价下降的达35个,7月这一数据猛增至64个。在房价下跌的同时,地方政府纷纷出手救市。从626日内蒙古自治区呼和浩特市正式放开限购至今,实行限购的40多个地级以上城市中,37个已松绑。虽整体成效不显著,但也给了房地产市场一定信心。

一边是地方政府频频给当地楼市松绑,而另一边是广大受访者普遍看跌楼市,只有15%的受访者看涨。这不禁让人对未来房价走势产生了迷茫情绪。而更有房产专家指出:房价暴跌不太可能。一方面,目前一线城市房价难出现大幅大跌。另一方面,从2011年以来,房地产市场调控最核心的是遏制投机性需求,但对于满足中低收入者住房需求,无论是政府部门还是支持的。

不过,笔者认为,纵观整个2013年,房价涨得最凶最猛的往往是一二线城市,三四线城市次之。而上世纪90年代初日本的房地产泡沫破裂后,东京的房价也会跌去一半以上,凭什么说房价疯涨的一线城市房价就只能上涨不能下跌了呢?现在的国内楼市已经沦为投机市场,有近九成受访民众都表示自己无力购房,目前国内楼市已远远脱离当地民众购买力,从这次受访者对楼市的民意调查来看,起码说明三大问题。

首先,今年开发商们期盼的“金九银十”不会到来。在本次调查中,仅有9%的受访者明确有近期购房的打算,而有近70%的受访者表示,虽然有购房需求,但尚无购房能力。此外,2013年这波国内房价的“量价齐升”的行情中,早已透支了很多刚需购买力。所以,今年的“金九银十”只能是房产界的“小年”。

更值得一提的是,调查显示,主要出于自住目的购房的受访者占60.8%,比例最高;其次是出于改善居住条件购房的受访者,占11.5%;再次是出于投资目的的购房者,为11.2%;还有11.5%的受访者表示无购房需求。现在的状况是,大多数买不起房的人,都在等待房价跌回合理区间,再出手购房。显然,投资投机性购房需求已经得到根本遏制。

再者,74.4%的受访者看跌未来房价,说明很多人虽然居住的城市不同,但不约而同的认为地方政府根本救不了楼市。在很多受访者看来,地方政府用这么大力度“救市”,说明房产销售压力大,原本供大于求的关系正在发生根本性扭转。只要购房者观望,开发商无奈之下肯定会通过大幅降价促销,等房价降到一定程度再出手,可能会买到性价比更好的房产。

事实也是如此,近日,曾任中国国际金融公司首席经济学家的哈继铭,在接受媒体采访时指出,现在房地产供应量比较大,在建面积约48亿平方米,按照目前城镇化进程,从全国来看够8年消化。而笔者认为,各地政府要消化大量的库存商品房,光取消限购政策没用,还要给外来人口提供购房信贷支持的同时,提供更多的就业、医疗、教育、养老等方面的帮助,唯有这样才能真正吸引外来人口的净流入。但这又是目前为止各地方政府根本做不到的事.

最后,74.4%的受访者看跌未来房价,这更说明了中国很多城市的房价存在着巨大泡沫,存在着较大的下跌空间。从这次受访者调查情况来看,80%以上的受访者平均年收入在2-5万之间,而一线城市房价动辄四五百万,当然会遏制一大批刚性购房需求。而像天津这样的二线城市,购房也至少70-80万,这也使当地刚需族望房兴叹。当历年的投机投资性购房需求撤离楼市之时,那么房价下跌将是惨烈的,只能跌到中低收入刚需购买力能够接住为止。只不过有些城市跌幅较一线城市少一些而已。

74.4%的受访者看跌未来房价,说明了虽然当前全国楼市已经阴跌数月,但是还远没有跌到底,在经历了十多年暴涨之后,国内一二线城市的房价离开当地自住型需求的距离还很远。接下来不仅是今年的“金九银十”的盛况不会再现,地方政府给房地产松绑的效果不会彰显,而且全国楼市未来的下跌空间还很大,当国内投资投机性需求辙离楼市之时,中国楼市下跌的空间就已经打开了。可能楼市这样下跌调整还要经历很多年。

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