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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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邯郸楼市危机究竟给谁敲响警钟?  

2014-09-23 10:49:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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已盛行近10年的河北邯郸房地产民间集资大潮,在今年终于暴露危机。当地龙头开发商金世纪地产董事长史虞豹两个月前跑路后,至今下落不明,这一事件推倒了邯郸当地多个开发商集体违约的多米诺骨牌。目前邯郸市已有金世纪家园、富汇豪庭等多个项目停工,开发商不知去向。

今年以来,浙江温州和宁波、江苏南京和无锡、安徽合肥、湖北襄阳、陕西神木等地,均已出现开发商因资金链断裂,项目烂尾或直接跑路现象。而现在本应是“金九银十”的楼市旺季,但这个开发商跑路的黑名单中却又多了一个城市——邯郸。

对此,中国房地产学会副会长陈国强则表示相对乐观,他指出,类似的已经爆发的事件,会对其他开发商有一定的警示作用。接下去,为了确保回笼资金,开发商在营销策略上会更加积极灵活,以确保企业生存为第一前提。但是笔者认为,类似邯郸房地产业出现的危机给我们敲响了警钟。

首先,河北邯郸只有区区100万人口的城市,之所以会盛行民间集资大潮,就是因为房地产调控升级,使开发商向银行进行融资越来越受限制。于是开发商们只能通过信托、私募等方式向民间投资者进行融资,有时开发商们的融资成本高达20%30%也在所不息。

但是,如此高的回报率,至少要与房价的年度涨幅相一致,这样方能保证开发商支付利息。然而,近两年来,邯郸房价增长十分乏力。据显示,2012年,邯郸商品房的成交均价达到了4760/平方米,而今年8月,其月成交均价也仅为4900/平方米。这就使民间借贷的风险集中地浮出水面。笔者认为,在如此高的融资成本之下,开发商只能寄希望于房价年年大幅上涨,然而这是不切实际的梦想,所以邯郸房企民间借贷违约发生只是时间问题。

再者,邯郸等地三四线城市政府不仅对房地产高度依赖,而且对这种民间高息借贷行为,听之任之。甚至部分公务员也参与其中,这就造成地方政府的监管缺失。否则邯郸多家房企业参与高利贷融资,涉及金额高达近100亿,不可能会造成危机如此集中暴露,更不可能持续了10年之久。

邯郸市统计局数据显示,今年上半年,全市房地产投资额为180.8亿元,占固定投资总额1322.2亿元的约14%;上半年,土地出让收入加上相关税收,当年房地产行业收入占其财政收入的40%左右。笔者认为,除了一些三四线城市地方政府出于财政收入考量之外,房地产业的兴衰还决定了产业人口导入的功能。但是邯郸对外来人口的吸引力远不及周边的北京、天津、石家庄等地,所以像邯郸地区的开发商建房只能增加库存,却难以达到吸纳更多外来人口的预期。

房价增长乏力的背后,是几近畸形的供求关系。据邯郸当地房地产研究机构人士分析,邯郸在售和预售的商品房项目共约3480万平方米。而2013年,邯郸商品房年售总面积为355.8万平方米,以此测算,当地商品房存量需要消化近10年。所以政府对房地产的高度依赖是造成了邯郸以及三四线城市,供应绝对过剩,民间借贷风险集中暴发的原因之一。

最后,邯郸房企民间借贷集中浮出水面,会加速市场各方对三四线城市房企民间集资潮的忧虑,建议决策层应该引起高度重视。一方面像邯郸房企民间借贷违约集中爆发,会更加恶化当地的购房环境,使去库存雪上加霜。因为购房者怕其他房企会像跑路的开发商一样,拿着预售款跑路,而推迟购房计划。

另一方面,当地房地产业低迷,去库存周期相当缓慢,房企出现贷款逾期和不良,银行即使收回了一些房企用于抵押的商品房,但是在目前的环境下根本处置不了,这会给银行带来很大的金融风险隐患。一二座三四线城市的问题爆发还不影响大局,如果诸多城市都爆发了房企高息借债违约问题,那麻烦就大了!

邯郸市出现楼市危局,给中国的其他三四线城市敲响了警钟,房企通过高息吸引民间资本,只能寄希望于房价年年大涨,而这又是不可能的事情。对于地方政府来说,再也不能因为自身利益的考量,默视房企的民间高息借贷问题,应该予以及时制止。但即便如此,以后像邯郸这样出现楼市危局的城市将不在少数,而一旦发生危机,会使当地的房地产业更加雪上加霜,更可能引爆金融危机。

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