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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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楼市的“金九银十”果真会来吗?  

2014-09-05 10:57:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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93日,兰州市宣布,自即日起,购房者在兰州市购买商品房、二手房办理网签备案和房屋交易时,不再核查现有住房情况。这意味着兰州执行了4年的限购令已走向终结。根据中国指数研究院的统计,目前为止,仍在坚守限购的城市仅包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市,以及南京、西宁、三亚、珠海和永康5个二三线城市,限购城市从曾经的47个骤减为9个。

业内专家则表示,各地相继放开楼市限购政策,意在赶在“金九银十”的旺季,促使房地产市场成交回暖。接下来只要房企在加强推盘力度的同时,合理定价、有效促销将会吸引刚需入市,预计短期市场成交或将回升。下半年商品房销售数据将好于之前。

不过,从目前来看,限购令放开后,未能提振楼市。中国指数研究院统计显示,20148月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10771/平方米,环比上月下跌0.59%,已经是连续第4个月下跌。克而瑞CREIS中指数据则显示,20148月监测的主要城市累计成交面积虽环比上涨1.5%,同比下降13.25%。今年前8月,主要城市累计成交总量也比去年同期低15%。笔者认为,地方政府和房企都冲着“金九银十”而来,冀此能够打开不利局面,但结果很可能落得个尴尬的境地。

首先,各地的库存压力,使得今年的“金九银十”楼市难有良好预期。笔者以今年前八个月全国楼市的平均销售量为基准,一线城市需要14个月清空现有库存,二线城市16个月,三线城市24个月。在某些城市,例如温州、茂名以及丹东,分别需要42.532.532个月清空现有库存。看来,即使排除新增入市房源数量,仅是各地存量商品房去库存都是个棘手难题。

再者,很多专家或学者认为,在“金九银十”楼盘销售旺季之时,只要开发商打折促销,自然会引来众多刚需买盘,去年排队买楼如同买白菜那样的盛况,或将还会出现,下半年楼市回暖值得期待。

不过笔者认为,2014年“金九银十”很可能会打水飘:其一,2013年房价出现飙升行情,天量的销售面积,透支了大量的刚性需求,今年的刚需入市自然不会很多。其二,开发商打折促销最多到九折顶天了,而对于北上广深房价动辄数万/平米的价格,老百姓还是买不起。其三,各地民众买房一般是买涨不买跌,如今百城房价连跌4个月,观望气氛自然会极为浓郁。很多人希望待到楼市跌透了再考虑购房。

最后,房地产类贷款不会放松。虽然上海农行8月起200万以上房贷九五折优惠,但大多数商业银行并未跟进。本周曾传出招行房贷优惠的消息,但很快就被辟谣了。市场期待之心可以有,但现实就是这般残酷,尤其是在今年银行不良贷款余额猛增的前提下。

现在的状况是,银行出于风险控制的考虑,不光是个人贷款,就连房产开发贷款都被银行牢牢锁定。于是呼,房企为了缓解资金紧张的困境,不得不去海外进行融资。今年18月,地产商海外举债规模逼近600亿美元。

对于各地方政府而言,想趁着“金九银十”之前放松限购令,希望能给楼市成交回暖带来帮助,而对于房企来说,趁着“金九银十”之际,通过制造各种噱头或降价促销,希望打开全年业绩不佳的困局。但是冰冷的事实告诉我们,各地积压的大量商品房库存以及2013年的房地产“量价齐涨”透支了未来,再加上银行房贷的收紧,将使今年的“金九银十”的楼市成交黯然失色。恐怕只有等到房价去泡沫、去扛杆之后,房地产业才能走向健康发展的轨道。

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