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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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一线房企大佬们咋都不务正业了呢?  

2014-09-09 15:09:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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众所周知,全国楼市目前处于漫长的调整期中,相比于中小房企的期盼“金九银十”旺季快点到来,国内房企的第一梯队目前还不到生存堪忧的境地。一边是万科与淘宝合作促销卖房赚足了网民的眼球,另一边是恒大地产许家印,转行搞起了高端农业,其售卖的有机豆油价格达到了239元一桶。更让人瞻目的是,万达地产的王健林与腾讯、百度合作,显示万达将向互联网转型的决心。

当我们细细梳理了万达、万科、恒大、绿城等一线房企诸多看似不务正业的举动,却实际已经明白这些房企正在转型。因为在这些房地产大佬们看来,房地产行业极不稳定,而且这次房地产调整与历年皆有所不同,更何况未来房地产业利润空间将大幅收窄,作为一线房企谋求多元化发展,实乃明智之举。那么一线房企的转型又转向何方了呢?

其一,多元化经营,恒大频繁跨界意在突破发展瓶颈。恒大地产向来在多元化战略上领先众人一步。2013119日晚间,恒大队在亚洲杯冠军决赛中夺冠圆梦,一时风头无两。就在第二天,便趁热高调宣布旗下首个高端矿泉水产品——恒大冰泉上市。

除此之外,许家印还请烤鸭店老板宋柯重出江湖,与高晓松搭档,成立恒大音乐,主打音乐版权收购和演唱会业务。其在电影、动漫、银行、排球俱乐部等领域均有涉及。最近,恒大更是将触手伸至粮油、牧业领域。恒大地产的许家印发现,再搞夕阳产业的房地产已经没有多大意义,向国家支持的高端农业、文化产业迈进才是唯一发展之道。

当然,绿地集团的多元化也搞得风生水起。在绿地集团的宋卫平看来,从2003年调控开始,倒下的大型房企都有一个共性,产业过于单一。房地产企业应该在主业里寻找新的创新组合。而绿地的组合是地产加商业、金融、酒店、能源。笔者认为,一个行业会出现较大波动,而跨界多元化投资能起到一个稳定企业安全的效果。

其二,进军银行业,融资更稳定。从2009年开始,绿地、万科、华润置地等陆续打通银行融资渠道,或控股或入股,进军银行业。资金流的充沛和资金链的稳定对开发商的重要性不必多言,转型路上,资金更加重要。拓展金融最直接的方式就是入股银行,随着民营银行政策放开,开发商进入这一领域更加容易。同时,入股银行业意味着房企融资更加方便。

除此之外,金融板块也成为房企的盈利点。不少房企都涉足了包括金融控股集团、小额贷款、金融租赁、产投基金等业态。如王健林曾公开表示“地产的核心就是金融、货币问题,万达今年会组建金融产业集团。”

  冯仑也在引导万通向“美国模式”转型,让万通成为金融服务型地产公司,先后了成立四只基金,专门用于房地产开发等方向的投资。同样学习“美国模式”的还有万科,今年3月份,郁亮在业绩说明会上宣布将探索“小股操盘”的轻资产运营模式。同时,万科将其金融方向的探索定在社区金融,通过入股徽商银行,服务分布在全国317个万科社区。”

其三,进军互联网,转换思维更重要。在万科2013年的致股东书中,仅千字的文章,提及“互联网”一词多达7次。万科的CEO郁亮更是带领高管团队拜访阿里、腾讯、小米取经背后,是万科转型城市配套服务商,由卖房子变身卖服务。一番走访之后,最终将方向定在社区商业。可以预见,未来几年,万科将面临的是脱胎换骨的互联网化改造。

而最近由“腾讯、百度、万达”三方合资组建的万达电商,则显示了万达向互联网转型的决心。用王健林的话说,万达电商要做的,是通过O2O将万达广场庞大的线下资源打包上线,使线上和线下互动,丰富购物者的消费体验。王健林在万达电商成立前的内部讲话中对高管强调,“所有系统必须要检讨,是否具有互联网思维。在这个时代,即使房地产也要有互联网思维。”

其四,到西部去,到海外去。如今一线城市土地存量越来越少,拿地成本越来越高,而开发商们将目前定格在东部二三线城市,却又发现其商品房库存又偏高,那么只能跟着中央政府的要求去做。今年两会期间,政府工作报告中“引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”,这让开发商们对西部地区的房地产开发充满信心。

此外,今年还有不少知名房企已经出海,或购地开发或出资合营,在海外住宅市场一路攻城掠地,更有不少“土豪”干脆收购地标建筑。笔者认为,知名房企选择走出国门,投资海外原因有二:一方面,欧美国家房地产目前正处于上升阶段,投资风险远比内地少得多。另一方面,在国内房企的融资成本过高,往往要达到10%以上,而在海外10年期的融资成本也不过2.5%左右,所以知名房企选择海外发展,也是明智之举。

随着中国房地产市场出现调整,残酷的房地产企业大洗牌将在所难免。相对于中小房企为生存苦苦挣扎来说,国内一线房企所面临的是,如何积极转型,将自己打造成不沉航母,将是严峻课题。于是乎,有些房企选择投资现代农牧业、文化产业,而有些房企转行金融或互联网领域,当然更有一部分知名房企将投资目光投向海外地产。不管一线房企们通过什么手段谋求自己的发展,当本轮房地产调整结束之后,能够生存下来的,便是最大的赢家。

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