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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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央行放松限贷政策究竟想拯救谁?   

2014-10-10 10:58:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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就在国庆长假前夕,央行和银监会联合发布公告,鼓励银行支持个贷业务,对限贷放松、利率放松、融资放开等3方面做出了支持鼓励。尽管由于这次房贷新政出台时间较为仓促,使得各界这两天在焦急等待其细则出台,但专家们则表示,房地产市场的复苏即将来临。

    不过,根据各地的网签统计显示,放松房贷的效果并不理想。101日至6日广州全市网签仅401套,相比去年同期下降近44%,环比上月大跌46%。国庆期间,外围区域总成交314套,相比去年腰斩五成;从化是唯一成交超过100套的区域,越秀区则出现零成交,整体低迷。其他一二线城市的数据也相差不多。

当然,业内人士立刻会反驳:网签数据要比实际签约滞后一周到半月,如要单凭国庆几天的网签成交来判断整个十月松绑房贷后的成交量,将有失偏颇。除此之外,也有人提出央行新政应该救量而非救价,如果房价被新政弄得出现反弹,那央行无疑必遭诟病。不过,笔者认为,此次央行和银监会联合救市颇具深意,而绝不是像外界所传的是为了拯救开发商,那么房贷新政究竟意欲救谁呢?

首先,央行出手放松房贷政策,意在去库存,拯救国内经济。由于国内70城房价连跌4个月,虽然跌幅不大,但拐点已现。更要命的是,很多地方由于近年来盲目开发房地产业,造成了库存严重过剩现象。一些三四线城市房产去库存化需要3-5年,更有甚者则需要10年。而一线城市要去库存也需要18个月以上的时间。

而随着房地产市场成交的低迷,投资急骤萎缩,使得第三季度各项经济指标出现恶化态势,虽说本届中央政府已经摆脱对GDP的依赖,进而更加关注就业率指标。但无论如何,房价若出现直线下跌,则对一国的经济必定是弊大于利。中国经济要去房产化,但是要有一个逐步转型的过程,不可能一挫而蹴。央行此次推出房贷新政,与其说是救房地产业,倒不如讲是稳住正在下滑中的国内经济。

再者,如果房地产市场持续成交低迷,必然最终会造成房价大跌,而房价出现大跌,很可能会引爆一系列的金融风险。所以房贷新政之所以是央行和银监会联合发布,其实就是避免出现房价过快下跌,而引发的危机。监管层希望通过引导刚需入市使国内房价泡沫软着陆,逐步回归理性,而不是一下崩溃。

不过监管层也是有不可逾越的底线的,为了进一步防范新的金融风险,在房贷新政上还加了一句“还清首套房贷者,可继续购买二套房”,就是鼓励自住型、改善型入市购房,从而根本上遏制投机投资性购房需求。所以监管层出台房贷新政就是为了防止房价出现大跌,从而将金融风险造成的损失,遏制在最小范围之内。

最后,央行这次放松房贷政策,其实也是在救地方政府。有些地方政府在房地产领域的各项税费占到其财政收入的40%以上。如今房地产近一年成交不断下滑,已经明显影响到地方政府的财税收入和开支。更严重的是,今明两年地方政府债务又是集中到期的高峰时段,为了避免发生地方政府债务危机,让房地产市场软着陆从某种意义上说,就是拯救地方政府。

不过,央行此次出手也有所顾忌,为了避免出现房价回升而遭诟病,所以其细则酝酿至今,迟迟未能正式出台。笔者认为央行放松房贷政策,最多只能迟滞房价下跌速度,并不能扭转房地产泡沫破裂的进程,更不可能引起房价大涨。

其一,目前房地产成交大幅下滑的一个重要原因,其实是商业银行不愿扩大房贷规模。在利率市场化的情况下,房贷的年利率不足7%,现在还要求其7折优惠,基本上无利可图;而银行向企业放贷则可以上浮至年利率13%-15%,这或许才是深层次的矛盾和问题。

其二,央行新政反而适得其反。如果今年国庆期间没有央行新政节前出台,成交可能还会比现在略好一点,而这次央行新政出台比较匆忙,没有给出太多明确的指引和目标,这让开发商觉得可以利用新政来减少优惠甚至提升价格。而购房者刚需群体最关心的是开发商实质性降价打折,而现在开发商不肯让利,反而造成真正出手者少,继续观望者多。

其三,中国房价泡沫之所以如此之大,主要是我国货币政策的极度宽松。也就是说,中国的高房价要稳住或者上涨,需要大量资金推动,在2009年至2013年期间房价之所以大涨,与M2增速均在20%以上有关。而本届政府在货币政策方面绝不放松,立主将更多的信贷引向中小微企业和三农领域。而目前央行仅是引导还清房贷者继续可贷款购买改善型住房,但这部分购房群体必竟不多,中国大部分房奴的房贷还需还上几十年才能还清。所以在资金面匮乏,需求量有限的情况下,最多也只能迟滞一下房价大跌的进程而已。

央行放松限贷政策究竟想拯救谁呢?说白了就是要救中国经济,要救地方政府,当然还要防范金融危机的爆发,而绝不是有些人所说的救开发商。当然,央行放松限贷政策只是希望房地产市场出现“软着陆”,从而踏上健康发展之路。但这样的效果只能是昙花一现,不过只要起到迟滞房价过快下跌的目标,任务就完成了。

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