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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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房贷证券化MBS究竟是想拯救谁?  

2014-10-13 16:28:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日,央行、银监会发布进一步做好住房金融服务的通知,带给市场的最大逐利遐想是,新政鼓励银行业金融机构通过房贷余额证券化,以及允许发行长期限专项金融债券来扩大房贷资金来源,用于增加首套自住房和改善型自住房的贷款投放规模。

房贷余额证券化(MBS)的运行机理是,银行将已放出去的房贷资产打包,以债券形式在银行间或干脆通过证券委托券商进行买卖交易,所变现资金用来进一步增大房贷资金池,以进一步做大放贷盘子。有专家表示,启动房贷证券化,将撬动10万亿元资金进楼市,特别是流向个人房贷领域,这对于稳房价、去库存将起到积极的作用。

不过,笔者觉得,任何已开放房贷资产证券化的国家,均不允许房贷资产无限度证券化,只允许其中的优质房贷资产证券化,而通常这一占比不到总量的一半。所以按此折算,国内存量房贷资产最多有5万亿元可以进行证券化。而当前央行、银监会突然正式启动房贷证券化根本原因有三:

其一,在房地产10多年的热炒、资金过度宽裕的时期里,国有商业银行对房贷余额证券化试点并不太感兴趣。我国早在2005年开启房贷余额证券化试点,试点最初框定在银行间债券市场内进行。可是在试点的头3年间,国内商业银行只做成两笔MBS业务,仅变现70亿元资金。

这说明,一直以来商业银行不缺乏房贷资金,尝鲜MBS业务的积极性并不高。而随后的全球金融危机爆发,国内旋即叫停了房贷证券化试点,这一停就是7个年头。但如今,随着国内流动性相对紧缩,央行、银监会再启动房贷余额证券化,这项改革所遇到的阻力将会小得多。

其二,现在全国70年城市房价连跌数月,很多地方的楼市成交量与去年高峰期相比只及六成,同时房产库存积压日趋严重。在这样的背景下,央行、银监会出台放松个人房贷是为了鼓励自住型、改善型购房者入市,避免房地产业出现硬着陆。但监管部门又碍于M2规模过于宠大,只能通过房贷余额证券化的形式,盘活社会存量资金,并将其充盈到银行有限的房贷资金池中来。

其三,国内房价已经涨10多年了,特别是一二线城市存在着较大泡沫。而随着房地产步入调整期,目前部分城市已经发生了少数购房者出现“断供”现象,商业银行的不良贷款率逐步回升。如果房价进一步大跌,金融危机似乎难以避免,而通过房贷余额证券化的方式,将房贷风险转嫁给证券市场的投资者,这也不失为“睿智”之举。

其实,房贷余额证券化,并非中国首创。这一做法降生于上世纪60年代,美国的“两房银行”曾因业务规模做到老大而风光无限,直至2008年秋因此而引爆全球金融危机。所以启动房贷余额证券化对于任何国家而言都是一把双刃剑。稍不小心,就会造成金融危机。

如果说,当年美国政府推出MBS业务,是希望能有更多的穷人拥有新的住房,那么我国监管部门推出MBS就是为了转嫁房地产金融风险。接下来的问题是,央行、银监会鼓励商业银行走房贷余额证券化(MBS)能否起到预期效果呢? 笔者认为,证券市场的投资者也不是“傻瓜”,他们会根据风险作为自己的选择。

首先,与2005年试点时相比,持续近10年的炒房风潮已然消退,眼下申贷者绝大多数系刚需购房者,其抵押物很难真正变现,一旦房价大跌,支撑房贷债券的抵押物价格会大幅缩水,此势必引爆连锁式的支付风险。所以房贷证券化即使推出,各方的积极性不会很高。

再者,房贷按揭回款周期通常以20年计,中间不确定性太多,使房贷MBS的市场流动性在各种MBS产品中最差,而其收益率也处于偏低水平,所以证券市场的投资者与其选择房贷MBS,还不如寻找更高收益的非MBS的投资品种。

最后,券商承销房贷MBS“开价”会很高,银行未必吃得消。由于投资者寡,券商担心MBS产品被积压于自己手上,承销积极性也不高。如此情形,若有券商勉强答应替银行“冒险”,承销“开价”也一定很高,这更让银行吃不消。在券商看来承销房贷MBS为的是收取高额承销费,而绝不是拿钱去接受银行转嫁来的房贷风险。

房贷证券化的政策一再“提速”,但银行却很难提速。虽然,在很多财经媒体和专家看来,房贷证券化是一剂扩大房贷总盘子的“良药”,更是转嫁房贷风险的“妙招”。但是证券市场的投资者不是“傻瓜”,如果房价出现调整,而房贷证券化的回报率、投资周期又过长,那市场的投资者更可能会 “以脚投票”。所以MBS效果究竟如何,还有待观察。

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